按揭指引與細價狂潮

23-9-2014

現任特首梁振英上台前，曾表示希望提高香港人均居住面積，可能是上台後發現覓地困難，近來已罕有聽到有關目標。

另一方面，樓價高企，新盤推出實用面積不足200呎單位，究竟香港人「愈住愈細」的趨勢是否無法扭轉？

近年樓市升浪的特色之一，無疑是細單位當旺—差餉物業估價署數據顯示實用面積40平方米以下的小單位升幅較高、二手市場充斥細單位成交價創新高，新盤小型單位去貨速度似乎亦較理想。

細單位有價有市，原因應該不是港人喜歡「住得的骰」，而是樓價高企之下，初次置業人士負擔不了中型/大型單位，要入市大都只能考慮小單位。政府推出的雙倍印花稅、收緊中高價物業的按揭成數，亦引導資金流向小型單位。

在自住及投資需求都集中小型單位的情況下，結果便是此類單位價格升幅跑贏大市。
市場需求殷切，加上「協助初次置業人士入市」的政策目標，政府在數年前一度推出「限呎地」，即在賣地章程中指定單位的最低數目，以及最細和最大樓面面積；未來一段時間，將有大量此類新盤陸續推出。

如果本地經濟維持增長、美國加息幅度又有限，樓價其實難見明顯調整，新增的小單位，不單無助提高港人居住面積，亦未必可壓低小型單位的樓價—投 資者對小單位的需求同樣強勁，多增加的小單位供應，相當大比例可能由購買力較強的較富裕家庭購入，上車客對新增的供應，可能仍是望門興嘆。

換樓成本高 反迫資金集中細價樓
政府及金管局已推出多項措施，共通點都是增加中高價物業的入市成本，包括更高的印花稅及更多的首期，可說是對購買中價價物業者作出一定「懲罰」。但副作用明顯—投資需求轉向細價樓，刺激小型單位升幅。

現時樓換樓的行為遠不及過去旺市時活躍，其中一個原因是即使業主供得起，按揭指引也會迫使他不能多借。例如800萬物業(應該是不少中產業主的換樓目標價格水平)，一般按揭成數只限6成，首期要320萬元。

對於有能力供款，但欠缺首期(現金加物業的資產淨值)的業主，便可能放棄換樓。如果業主手持100萬元現金，但賣樓套現不足220萬元，便不足以支 付換樓首期，左算右算之下，可能索性多買一個細單位收租，以免購買力被通脹蠶食—細價樓樓價高企，與業主難以換樓有一定關係。

理論上，如果放寬某類買家的按揭成數，例如未持有任何物業，買樓自住的按揭成數高一些，又或上調按揭保險的適用範圍，應該可以鼓勵部分業主以先賣後買的方式換樓。此類業主細樓換大樓，居住面積增加了，放出來的舊居又可成為上車客目標，可說是雙贏。

加上有壓力測試的存在，略為放寬自住用家購買中價樓(大約是600萬元以上，1000萬元以下物業)的按揭成數，也不會為銀行體系帶來額外風險。

不過，以現時高官少做少錯的文化，恐怕官方不會在現時風高浪急之際改變任何限制。

原文刊於信報網站2014年9月23日
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