按息上升 更難減辣

10-1-2017

市場估計，今年本地利率將隨美息回升。坊間一直有意見認為，過去港府推出多項樓市辣招，萬一樓價回落，港府單是收招或減辣，已可刺激成交回升。但必須留意，基於種種原因，2017年辣招維持的機會應該較高。

第一個原因是政治：現任特首梁振英不爭取連任，任期只餘半年，已有類似看守政府的感覺；除非樓價於半年內有大幅波動，否則再出辣招或收招的機會都較低。新一屆政府於7月1日就任，觀乎近期民調，除了政治，民生議題仍以住屋最受市民關注；一眾特首參選人如無意外仍會為解決房屋問題許下不同承諾──例如令港人可購入較易負擔的物業。

在此情況下，即使樓價於上半年出現較明顯調整，例如10%至15%，新特首於下半年亦難撤招。皆因樓價稍跌便收招，等同向市場發出訊號──港府不希望樓價下跌。新特首不論是誰，恐怕都不願一上場就被指違背承諾；由政治角度考慮，估計今年一眾辣招維持不變的可能性較高。

另一方面，在壓力測試推出後，近年入市的買家，實際樓按負擔偏低，一直維持在35%至36%水平；一般估計，在按息上升初期，樓價未必會有明顯調整。不過，港府一直着重的中等收入家庭「按揭與收入比率」卻會因為按息上升增加。

2016年9月「按揭與收入比率」為59%，意思是「假設」一個中等入息家庭，以市價購入一個45方米單位，並七成樓按、20年還款期的條件供樓，每月供款將是其月入的59%。如果按息上升半厘而其他條件不變，有關數字大概會升至62%水平。此數字曾被不少分析指出編離現實，因為平均按揭成數不足六成，平均按揭年期是25年、供款高於月入一半，按揭申請不可能被批出等。但多年以來，港府一直以此數據作為樓價偏離一般家庭負擔的證明。

有趣的是，如果加息初期樓價未有大幅變化，按揭與收入比率一定會因利率上升而增加──政府將難以說明為何在按揭收入比率惡化的情況下收招。
展望今年，如無意外，港息將輕微上升，官方統計的「按揭與收入比率」也會惡化，而辣招一時三刻難以收回。樓市在加息後，有可能出現成交量進一步減少，而樓價暫時企穩的局面。

原文刊於信報網站2017年1月10日
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