後生上車真心難

4-3-2021

立法會秘書處一份報告指出，2019年自置居所比率跌至20年新低，在擁有自置居所的業主中，僅7.6%屬於年輕世代，而超過4成屬於60歲以上長者。報告再一次為後生仔難買樓提供詳細數據。值得留意的是：報告背後，是否預示政策有所調整？

不少報道以「不足8%年輕人置業」為題，似乎是錯誤理解報告內容。報告提的是，130萬自置住戶中，有7.6%，即9.9萬戶戶主是35歲以下（報告其實有提及，戶主不一定是業主，但暫且當是同一回事）。參看本地人口金字塔，20歲至34歲人口約143.5萬人，9.9萬年輕戶主，只佔此部分人口6.9%。

初次置業中位數44歲

不少人提出現時年輕人難置業的原因：樓價高，欠缺家庭財政支持的年輕人，即使有心入市，也要花大量時間儲蓄首期。到儲蓄首期達標，往往已經不再年輕──報告引述資料，近年的初次置業中位數是44歲。

較少人提及的，是年輕一代人「時不予我」。回頭看一下，2019年時35歲的人，即1984年出生，如在22歲大學畢業，年份是2006年，除少數有家庭資助，趕在2008年樓市稍為下調時入市，否則都會面對愈升愈高的樓價。低於35歲的，畢業之後更是連一次像樣的樓價調整都無機會遇上。

另一個較少人提及的因素是人口老化。1996年，香港年齡人中位數是34歲，1997年的自置戶主中，22%人口為35歲以下。而2016年年中位數是43歲。那些1997年的年輕業主，在2019年都步入中年了。

或預示政策有所調整

當然，不論是「業主中年輕人比例」抑或「年輕人當業主的比例」都是偏低。而「樓價長期上升」，除了香港控制不了的外圍因素（例如貨幣供應）、政府未有提供足夠住宅用地，令本地住宅長期供不應求也是主要原因。過去幾年官方試圖遏抑樓價，但在推出種種印花稅、收緊按揭指引後，似乎只控制了成交量。反過來為樓市篩走了財政實力不足的參與者──66%自置戶無按揭負擔、有按揭負擔的每月供款平均只有18%，在在都顯示持貨業主實力十足，令樓價更難下調。

往者不可諫，要留意的可能是，立法會秘書處此份報告，是否預示政府政策有變？報告引述學者指：「極其高昂的物業價格引發的「無望感」，是近年社會不穩的其中一個潛在原因。」那在羅列詳細數據，又是否為未來大量供應土地（又或明日大嶼計劃）預先打下輿論基礎、為大規模造地，爭取民意？

原文刊於經濟日報網站2021年3月3日

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