強積金助置業？未必是好時候

6-5-2015

樓價高企但按息偏低，不少置業人士面對的問題是有能力供樓，但欠缺首期。早前積金局新任高層曾表示，將研究強積金作置業首期的可能性。有關研究不知道何時有結果，但現時應該不是落實有關建議的好時候。

強積金在2000年底實行，如果當年新入職場開始供強積金，十多年下來，應該已累積數十萬元。如果夫婦二人情況相若，強積金戶口金額可能已達100萬元。 假設條例容許，將部分金額作為自置物業首期，應該可直接減輕一部分夾心階層（那些既不合資格申請資助房屋，又覺私樓樓價難以負擔的家庭）的首期融資問題。 由打工仔的角度看，用強積金作首期，調撥資金的靈活性也比現時一定要在65歲後才可取得強積金為高。問題是，雖然以強積金作置業首期有一定優點，但現時推 出，卻未必是好時候。

原因之一是措施可能與政府的政策方向衝突：政府高層一直對市民耳提面命，樓價高企，入市要留意風險。過去數年港府推出多項印花稅、金管局收緊按揭指引，作 用都是減少流入樓市的資金規模。不論容許市民以強積金作首期或供樓，結果都是引導更多資金進入樓市，在大方向上似與港府的樓市政策背道而馳。

措施將對高樓價火上加油

「初次置業人士難以負擔現時樓價」是客觀事實；其中一種對應的方式，是以不同措施協助他們入市。以往的首貸、自貸、新近出場的白居二、甚至強積金供樓都是此一思維下的手段。

但此類措施都有同一個問題：在樓價處於周期高位時以不同的方式協助市民置業，等同火上加油，會進一步刺激樓價上升。更嚴重的問題是，一旦外圍因素逆轉，樓 價轉勢下跌時，即使有不同措施協助用家入市，亦不足以扭轉樓價跌勢；但之前「受惠」於各種措施入市的小業主，卻會蒙受重大損失，甚至批評措施引誘他們入 市。出於好意的協助市民入市措施，最終卻會換來諸多批評。

此外，以強積金供樓亦有其原則問題。在香港，一般有置業的中產家庭，自置物業佔資產組合比例一般較高。強積金將資金投資於不同的基金，原則上有協助市民分 散風險的作用。如果容許市民將強積金用於供樓，便等同鼓勵市民將財富集中於樓市。一旦樓價下跌，挪用強積金供樓的市民，便會蒙受更高的損失。

強積金用於供樓的構想，絕非一無是處；但其較佳的推出時間，應該是樓價轉向之後，屆時此類措施協助市民置業的作用不但更大，受惠買家入市更可望成為穩定樓價力量。考慮到樓市周期及政府的施政目標，此類措施現時卻未必是推行的適當時候。

原文刊於經濟日報網站2015年5月6日
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