定息按揭市佔率可望上升

3-11-2021

 按揭證券公司公布，定息按揭計劃由今年11月1日起由試驗性質轉為恒常計劃。由於市場估計美國加息在即，加上定息按揭有一個較少人提及的「優勢」，估計此產品往後的市佔率有機會出現明顯增加。

定息按揭計劃於2020至21年度《財政預算案》中提出，試行一年半以來，批出約4億元貸款額，比起一年約3000億元的住宅按揭取用金額，可說似有若無；金管局每月統計的新批按揭中，定息按揭的佔比便長期處於0%的水平。

定息按揭在過去不太受市場歡迎，原因在於近2年拆息長期偏低，當新批H按利率處於1.4厘水平時，10年期定息1.99厘的定息按揭便乏人問津。但現時市場普遍預期美息將進入上升周期，參考2015至2018年的往績，雖然期間港元最優惠利率幾乎完全不變，港元拆息走勢卻大致跟隨美息。如明年美息回升，本地拆息極度偏低的情況便可能結束，而定息按揭的吸引力將增加。

尤其是現時計劃下的定息年利率將繼續維持有效至2022年1月底，10年期定息年利率為1.99%；15年期定息年利率為2.09%；20年期定息年利率為2.19%。

如美息在明年上升，如在未來數月鎖定以上定息供樓，在較長年期平均利率低於H按的機會甚高。

另一方面，定息按揭有一個較少人提及的「優勢」，由於利率固定，金管局容許定息按揭毋須進行加息壓力測試。相對於拆息按揭要以鎖息上限(現時一般為2.5厘)+3厘進行壓測，對無按揭負擔的申請人，要求供款不逾月入六成。申請定息按揭，如選用10年定息期，只要求按息為1.99厘時，每月供款不逾月入五成即可。

留意定息期與還款期是兩回事，以25年還款期，月入4萬元計，現時H按約1.4厘，鎖息2.5厘，可借約390.8萬元，月供15448元。如用25年還款，定息10年，由於沒有壓測，最高可借約472.4萬元，月供2萬元。或者反過來，要借390.8萬元，選用25年還款，10年定息期，月供16545元，月入需求約為33090元。對於希望「借到盡」的業主來說，定息按揭算是一種優勢。

在市場預期美息回升、定息按揭又不設壓測的情況下，估計定息按揭產品的吸引力會上升，市場佔有率可望略為回升。

原文刊於信報網站11月2日

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