四不像的港人港地

6-9-2016

香港首個港人港地項目應市，銷售成績理想，引起市場較大迴響的，卻是發展商一句：「特首推岀港人港地只考慮讓港人優先買樓，並無要求以合理價錢售予港人。」坦白的背後，也折射近年房屋政策處於混亂狀態。對買家來說，更要留意購買此類「試驗項目」的代價。

本屆政府落力於增加房屋供應，以單位供應量及推出的新計劃數量而言，成績似乎甚為可觀。不但私樓落成量增加，資助房屋除原有的居屋外，又有針對低入 息居民需求的綠置居、針對低收入非公屋輪候冊人士的白居二，以及針對較高收入家庭的市建局資助房屋；在私人供應上，又推出限制只供港人購買的港人港地政 策，似乎已在各方面照顧市民所需。

不過，仔細一看，新供應上升，似乎以迷你單位為主。新盤百餘呎的開放式單位，面積僅及過往上車盤面積的一半。新供應數字增加背後，似乎是以犧牲單位 面積而來；同樣，綠置居、港人港地和高級資助房屋等，似乎名目繁多，涵蓋不同財力家庭的置業需要。但認真看，幾個計劃都只涉及單一項目，實際效用不大之 餘，也會影響單位未來的轉售彈性。

以港人港地為例，賣地時加入只許港人購買條款，立意是避免外來購買力推高樓價。但至今僅有一幅地皮附加有關條件出售，對減低外來購買力的作用有限之餘，卻增加單位未來的轉售和出租限制。

在買賣上，項目未來30年只可轉售予香港人，連轉讓予公司亦不可。在按揭上，地政總署規定，港人港地項目購買人或業主須向指明機構承造按揭，避免藉信貸違約而轉讓予非香港永久性居民。暫時而言，指明機構僅指銀行，如買家需承造高成數按揭，只可考慮按揭保險一途。

現實中除了按揭保險，市場也有銀行夥拍按揭公司提供高成數按揭，而地政總署的規定，直接限制了買家的按揭選擇；其次，買家購入物業後，不可以憑物業取得財務公司按揭，明顯減低了業主的理財彈性。

一般人對財務公司的刻板印象是貸款利率較高；但在高息之外，無容置疑財務公司批核貸款的彈性較銀行高。港人港地限制業主只可把物業抵押予銀行，其實 已經影響業主的資產運用自由。準備考慮購買此類單位時，除了要計算未來物業只可轉讓予港人的限制，對按揭上的限制亦宜有所了解。

原文刊於信報網站2016年9月5日
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