嚴管二按 樓市更健康

1-11-2016

金管局去信銀行，要求銀行的新造按揭需使用土地註冊處的樓按電子提示服務，一旦借款人日後另行借取二按，銀行便會收到提示，令違規二按無所遁形。措施預料不會影響物業成交，而且可望進一步降低系統風險，值得社會支持。

自2009年開始收緊按揭指引，包括降低按揭成數及推出壓力測試以來，金管局統計的新批按揭平均供款與入息比率反覆回落，至今年初比率為35%，較2010年8月的41%明顯回落。樓價高企，而實際借用銀行按揭人士的供款負擔較低，原因自然是金管局的多項逆周期措施發揮效力。

不過，以上統計只反映銀行按揭情況；而銀行之外，持有放債人牌照的財務公司在市場中一向活躍。近年銀行按揭成數受限，更吸引不少新財務公司進入市場，為資金短缺的買家提供二按。

所謂二按又有正規及非正規之分，原則上，把物業抵押予銀行，未得貸款銀行同意，業主是不可以把物業再抵押予第三方的。有銀行同意的二按，便是正規二按，多數見於一手盤，在銀行提供一按之外，發展商安排財務公司提供二按。正規二按除了有銀行同意，一及二按也要一併經過壓力測試，借款人借入超負荷的債務的風險較低。

官方負擔數字難反映違規二按影響
相對而言，借用一按後，未經貸款銀行同意，再借二按，便屬非正規。非正規二按，賣點是「靈活」(有關財務公司對供款負擔的要求較銀行寬鬆)，代價是利率較高，借款人可能超借。單看銀行體系按揭的供款負擔，可說非常健康，但考慮到非正規二按的存在，「樓市健康，負擔不重」的說法可能要打折扣。

一按借款人借用較高息的二按，理論上會令銀行風險增加(業主應付不了一、二按的供款，出現關連違約)。新措施推出後，新批一按的小業主便難以借用違規二按，對銀行來說是好事。對樓市而言，由於非正規二按的利率較高，較多是業主以此套現周轉，以此置業的用家甚至投資者都不多，對成交的影響不大。

受新措施影響最大的，無疑是提供二按的財務公司，未來非正規二按的空間收窄，業務將受影響。估計部分較有財力的公司或會轉型，向買家提供整筆一按，由於不受金管局監管，成數較銀行更有彈性。不過，財務公司的利息成本與銀行不可同日而語；樓價1000萬元，借500萬元一按，利率2厘，200萬元二按，利率10厘，平均按息4厘多。如果是一筆700萬元按揭，利率10厘，借用的人料將大減。

原文刊於信報網站2016年11月1 日
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