印花稅回贈的聯想

15-2-2014

新春假期過後，多個新盤推出，在市況偏淡之時推盤，少不免增加優惠，也可以說是變相減價。一些新盤優惠，似乎希望重新開拓港外客源，成效如何是未知數；不過情況反映市場重大生態變化。一些新盤，發展商除了常見的二按，也推出「印花稅回贈優惠」，但不同身份的買家，獲得的回贈金額卻有不同。

大概是2005年中國匯改，人民幣持續上升開始，內地人對本地物業的興趣上升；本地眾多新盤加強在內地路演，一時間，內地客佔部分新盤的買家比例達3成以上。當然，隨著買家印花稅(樓價15%)，雙倍印花稅(樓價1.5%至8.5%)的推出；非本地買家置業成本上升。另一方面，金管局收緊豪宅按揭、非自住物業、非本地收入借款人的按揭成數，亦令外來買家的按揭槓桿大幅收窄。

幾招結合的結果，是外地買家入市數量大減。少了此批額外需求，本地人也少了「再不入市，物業都被外人買貴了」的恐慌，入市態度轉趨觀望，樓市遂由旺轉淡。

面對如此情況，發展商自然有所回應；一些新盤，發展商除了常見的二按，也推出「印花稅優惠」。本來印花稅回贈不是新鮮事，一個固定於樓價某一百分比，例如4、5%的「印花稅優惠」，和「XX會會員優惠」、「新春發財特別賞」本質一樣，都是以不同名目的優惠，可吸引買家入市之餘，又可避免帳面訂價顯得太便宜。

值得留意的是部分新盤的印花稅優惠並不是固定於樓價的一個百分比，而是根據買家實際支付的印花稅，以某一百分比計算。舉例而言，某樓盤固贈買家70%的印花稅。如果買家是香港永久居民，並未持有物業，購買一個600萬元的單位；印花稅是18萬元(樓價的3%)，發展商回贈金額是12.6萬元，買家實際印花稅支出5.4萬元。如果香港買家已持有一個物業，印花稅是36萬(樓價的6%)，發展商回贈是25.2萬元，買家實際印花稅支出10.8萬元。相對而言，如果買家是內地人，購買同一單位，印花稅是126萬元(樓價的21%)，發展商回贈是88.2萬元，買家實際印花稅支出37.8萬元。

換言之，同一個單位，發展商會根據買家身份不同，而有不同的回贈。發展商有此安排，自然是希望以回贈抵銷辣招，吸引非本地買家回流。在商言商，此舉無可厚 非。香港人也好，外地人也好，錢還是錢嘛。值得留意的是，如果一盤得手，其他盤跟進，那麼辣招在一手市場的遏市效用將大幅削弱。持有強勢貨幣的外來買家， 佔一手市場比重將再次回升。

發展商寧可向非本地買家提供樓價最高逾16%的回贈，而本地上車客只有2%，本地換樓客，甚至投資者的回贈亦只有約6%。考慮的因素，究竟是「減完價，本地人都買不起」；抑或「減完價，本地人都不會買」？亦是值得思考的問題。

當然，如果新增優惠的反應好，大量本港買家入票，發展商又可以用「照顧本地買家」的名義，在加推時撤回印花稅優惠，或只限港人購買。基本上此招可立於不敗之地。

原文刊於 信報網站 2014年2月15日
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