加辣對協助上車客入市作用不大

16-11-2016

11月4日港府將印花稅上調至15%，開宗明義要遏抑投資需求。措施推出一個星期，初見「成效」，一手住宅一周成交，由前周接近400伙，下跌至上周約100伙水平。不過，成交量下跌不代表成交價回落，用家難上車的問題一時三刻難以改變。

港府的遏抑樓價措施，集中在三種印花稅，包括2010年11月20日 首度推出「額外印花稅」（SSD）、2012年10月26日 推出「買家印花稅」（BSD）及同日推出「『加強版』額外印花稅」、2013年2月22日 推出「雙倍印花稅」（DSD）；以及2016年11月4日 推出加強版印花稅措施。

有關措施不可謂不辣：2010年10月以前，購買一個400萬元住宅，印花稅支出為8.6萬元；重重加辣後，「首置客」印花稅不變，已持有本身物業的投資者入市購買同一價位物業，印花稅承惠60萬元；如果是非本地永久居民入市，印花稅是120萬元。不論身份，如果購入單位半年內轉讓，要再支付轉讓價的20%的額外印花稅。

據官方說法，加辣原因，是樓價高企，不少港人可能儲蓄經年都無法置業。而額外印花稅是遏抑投機需求，買家印花稅是遏抑外來需求，最新的加強版印花稅是要控制投資需求（投資者購買住宅單位的成本上升了，便可能打消投資念頭），投資者入市比例少了，需求下跌，理論上樓價便可能回落。

利好樓價因素若持續 上車客入市難度仍高企

但參考2010年首次推出SSD以來的市況，二手市場住宅成交由2010年的一年12萬宗，輾轉回落至去年4萬宗水平；但樓價未有回落，由第一招SSD至今6年，樓價上升約6成。參考往績，無疑印花稅加辣會凍結成交量，但如果利好樓價的基本因素不變，自住買家亦不宜預期單單加辣會令自己上車的難度下跌。交易成交上升、成交量減少而樓價仍反覆上升，原因不外乎供應追不上需求、量寬之下熱錢充斥。如果兩大利好樓價的因素持續，重覆加辣，上車客入市難度仍然高企。
當然，官方不斷重申，未來數年住宅供應大幅增加，加上利率來年有望回升，多多少少都有利政府壓低樓價。不過，對於兩個因素對拖低樓價的威力，現時評估可能言之尚早。至於來年樓價究竟走向如何，下周詳談。

原文刊於經濟日報網站2016年11月16日
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