債仔的賴賬模型

25-7-2015

金管局多次收緊按揭及推出壓力測試，理由都是要確保樓市周期轉向時，不會為銀行帶來滅頂之災。且分析一下，借款人(債仔)的賴賬模式，看看在什麼情況下，會為銀行帶來壞賬。

在具體分析前，有一點要留意：銀行按揭是有抵押貸款。此類貸款只會在兩個條件同時出現時，才會令銀行出現壞賬—1.物業資不抵債，即成為負資產；2.債仔斷供。單一情況出現，例如物業成為負資產，但債仔維持正常還款；又或債仔斷供，但物業價值高於未償還貸款餘額；都不會令銀行出現壞賬。

值得留意，在兩個因素中，貸款人更看重的，是債仔斷供的可能性，具體一點，是債仔的還款能力及還款意願。部分原因，是物業是否負資產，很大程度是由大市左右，無從管理。以97年跌市的經驗，當年不論各地區、不同物業的跌幅均相若。但債仔的還款能力及還款意願，卻是可管理的—管理得好，即使抵押物業是負資產，銀行也不會有損失。判斷債仔還款能力的，主要是看其收入是否可信、穩定；至於還款意願，便是看債仔的信貸紀錄。

由過去的經驗看，債仔如有實在的住屋需要，即使物業價格下跌，一般來說仍會堅持供樓。舉例，債仔持有一個自住物業，購入價200萬，欠銀行140萬，物業市值跌至100萬，負資產比率140%；又或樓價下跌至50萬，負資產比率180%；對債仔的分別都不大—他們的供款不受估值影響；例如按息3厘，尚餘還款期25年，月供都是6,639元。

在債仔角度看，負資產比率高低，對決定是否斷供的影響不大。一般用家是不會單單因為物業成為負資產而斷供的—不供樓也要租樓。甚至同類單位租金支出5,000元，也未必觸發債仔斷供—斷供會留下不良紀錄，他日再難透過按揭置業，非不得已，不會是選項。

那什麼情況才是「不得已」？供款大幅高於租金支出，甚至高於借款人可負擔水平時，便是常見的情況。例如上述例子中，按息升至8厘，月供會升至10,806元，假設債仔失業，又或收入下跌，便可能觸發其放棄物業的決定。另一個考慮是負資產的程度，上文提及的個案，負資產額度只是40至90萬元，正常債仔較高機會選擇慢慢償還。不過，一旦負資產額度極高，債仔又判斷可見將來樓價都不會回升，令他脫離負資產行列，都會是觸發債仔放棄物業—不是與銀行商量「剃頭」減債，就是索性斷供，等銀行收樓，甚至申請破產。

簡單來說，債仔(尤其是用家)，即使物業成為負資產，甚至供樓支出略高於租屋支出時，一般都不會觸發斷供。只有在供款大幅高於其負擔能力、供款又高於租金支出時，才較可能引發斷供。

不過，話得說回來，金管局推出的多項逆周期措施中，限制按揭成數、壓力測試分別處理了以上兩個問題。收緊按揭成數，令近年批出的按揭平均成數只有5成多，除非樓價暴跌，否則負資產大量出現的機會不大。而壓力測試下，新批按揭供款與入息比率只為36%，除非債仔收入急跌、就業環境惡化，否則應有能力應付加息帶來的供款增加。可以說，金管局的措施，已大大降低未來經濟環境惡化時，負資產按揭為銀行帶來的壞賬壓力。

原文刊於iMoney 2015年7月25日
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