佔領漣漪──政府協助置業買民心？

28-10-2014

佔領行動持續，參加者以年輕人為主，有分析指出，新一代不滿建制，主要因素是經濟問題──向上流動的機會減少之餘，樓價高得難以負擔，引發青年不滿。我們不知道年輕人不滿建制主因是否全因經濟因素，但建制派有此想法，對樓市的影響不容忽視。

據報民建聯上周會見特首討論來年施政報告時提及，希望以貸款鼓勵青年創業、並建議初次置業人士購買600萬元以下物業時，印花稅可獲減半優惠。此 外，前特首董建華會見傳媒時亦提及，學生的部分不滿源於樓價高企，難以負擔，並呼籲社會予時間政府改善問題。似乎建制派傾向以經濟，特別是樓價高企，解釋 新一代何以不滿。

街上的示威者是否同意上述分析並不重要，重要的是親建制一方有此認知──表面上的政治問題，深層原因是經濟問題。某程度上，此一理解不能說是錯，學 術上，馬克思說下層建築(或經濟建築，Economic structure)決定上層建築(Super structure，包括政治和意識形態)；實務上，1967年暴動後，當年港府亦有類似見解，間接推動上世紀七十年代大建公屋。

把政治問題化約為經濟問題，好處是前者不是港府單方面可解決，後者卻可由港府自行其是。如果民建聯和董建華的說法與港府的想法接近，不管佔領行動如何收科，可以預期，港府將在樓市、房屋政策上出現更大調整。不過，調整政策未必就會令樓價下調。

除了民建聯建議減初次置業人士印花稅外，其他類似思路的建議是重推首貸、自貸等資助計劃，協助初次置業人士入市。此類構想的共通優勢，是可較快推 出。但缺點亦明顯：勢將刺激入市需求，有可能進一步刺激細價樓價格上升，屆時政策的真正受惠者，將是放盤業主而不是初次置業人士。

當然，要協助市民置業，更王道的方法是增加住宅供應量。如果供應真的在可見未來大量增加，樓價可望稍為受壓(至於是否可壓至年輕人容易入市，進而怨氣稍減便難以估計)。

不過，此處有一個大前提：政府有能力大幅增加土地供應──透過行政手段，港府的確有能力在短期內加快土地供應，例如港鐵或市建局的項目可加快推出、 申請動工、預售的項目加快批核等。但長遠而言，如何大量增加住宅用地始終是大問題，尤其在今日政府政治能量不足的情況下，但凡改變用途、增加地積比等，都 是知易行難的措施。

持平而言，本屆政府已着力增加土地供應，上周官方數字顯示，未來數年住宅供應量達7.4萬伙，創近年新高。只要持之以恆，供應量可望持續上升。不 過，在此亦要考慮另一變數。7.4萬伙是按「樓花/現樓貨尾、施工中」的數字計算的；但近年建築業人手緊張，住宅施工量增加，是否可按時轉化為現樓，仍有 待觀察。

原文刊於信報網站 2014年10月28日
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