他山之石 –IMF的收招建議

23-1-2017

國際貨幣基金組織(IMF)發表評論，提出如香港樓市成交持續減少至影響經濟時，港府應考慮調整樓市辣招—適度減少印花稅，但認為有關按揭的措施宜維持。IMF又估計，雖然利率趨升，但本地住屋需求強烈，相信年內香港樓價仍會上升。

不同國際組織評論本地樓市，總有隔靴搔癢之感。例如某機構指香港樓價全球最難負擔，絕對是事實，但根據其標準，則2003年的香港樓價一樣在極難負擔水平，令人懷疑有關標準的參考作用有多大。今次IMF的建議，某程度上也令人有類似的感覺。

報告一方面認為，港府對樓市的「加辣」措施，已有效遏止金融體系承受的風險；但也指出，印花稅的水平越高，會令本港樓市更為扭曲，故在市道轉向及炒風減弱時，應該撤回有關措施，但報告認為有關按揭的措施宜維持。

隔靴搔癢之感，來自IMF對本地社會、政治環境似乎全不了解。如估計樓價仍會上升，港府又如何找到充分理據，說服市民撤招有理？

在港府多次推出辣招後，樓價多年來仍輾轉向上，現任特首梁振英不爭取連任，新繼任者無論是何人，大概都難以承受「撤減辣招，樓價再升」的風險。新任特首甚至難以在樓市出現輕微下調時便先行減辣；原因在於此舉會予人「新特首托市」的印象，不利民望。對下一任特首來說，較安全的應對措施，是確定樓價轉向，甚至出現較明顯跌幅，才調整辣招。

此外，IMF又建議，減辣應先調整印花稅，但有關按揭的措施宜維持。建議背後的思維值得留意，估計是出於風險管理的考慮，才得出有關結論：加徵不同名目的印花稅，目標是透過增加炒家、非香港居民、收租投資者的成本，令非自住需求下跌。當外來環境改變，非自住需求進一步萎縮時，理論上政府便可收招，以免令樓市扭曲。

但2009年以來收緊按揭指引，部份內容動機是加強風險管理，例如、正面按揭資料加入信貸資料庫、壓力測試、非自住物業按揭成數受限等，推出有關措施，與其說是「收緊」，不如說是「撥亂反正」。客觀上有「遏止投機資金入市」的效果，但此類措施的政策目標，都是控制樓按風險，避免借款人負擔過重；原則上不論市好市淡，都應該維持。

IMF的建議不是聖旨，對本港決策層而言，不過一份參考。但IMF對風險管理的考慮，卻可能與金管局思維吻合：未來樓價如見較大幅度回落，港府調整印花稅的可能性，料較金管局放寬辣招為高。

原文刊於iMoney2017年1月21日
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