「加辣」的政策目標

11-3-2015

剛過去的星期六、日，是金管局收緊按揭指引後，第一個有全新樓盤推出的周末，結果一如市場預期，新盤反應維持強勁，發展商維持加價加推策略。個別二手屋苑亦出現創新高成交，網上輿論直指按揭新指引「無料到」；但有關評論並不公允。

不應以樓價有沒有跌來評估成效
金管局一直強調自己推出的是逆周期措施，翻查金管局言論，似乎未見提及「遏抑樓價」的政策目標。金管局官方既沒有提及政策目的是令樓價下跌，以「樓價有沒有跌」來評估措施有沒有效，便是捉錯用神。

當然，官方說法過於四平八穩，有時難免出現意在言外的情況。讀者不妨代入金管局（又或是港府高層）的立場，你認為對當局來說，以下哪個結果是他們較願意看到的出招結果？

1. 一段時間內樓價大跌
2. 一段時間內樓價持續上升
3. 一段時間內樓價維持平穩

第二個結果，樓價不跌反升，大概是他們最不願看到的；但第一個結果，即樓價應聲大跌，會是他們希望看到的結果嗎？

有人說金管局出招，令上車客更難上車、換樓客更難換樓，反映本地「有（房）產階級」及「無（房）產階級」的分野更為明顯。先不論「上車、換樓客更難置業」是否事實，但樓價升跌，牽動有樓及無樓人士的利益卻是極為明顯的。

現時的局面是，樓價即使下跌2成，那些投訴樓價高的準買家，不見得會入市，更不會感激官方措施壓下樓價，令他們有機置業。反而高位接貨，或單純持貨一段時 間，樓價有帳面升幅的業主，卻勢會埋怨官方措施拖低樓價。以現時政府民意度看，似乎犯不着推出措施，惹來一半市民更大的抱怨。

出招目標以維持樓價平穩為主
因此，較合理的推測，官方措施的目標，應該是「維穩」，即維持樓價平穩為主。雖然按揭新指引推出後，一手市場仍維持加價加推，而二手市場亦接連出現創新高 成交；但隨美國就業情況好轉，美息正常化的步伐如無意外可在年內如期啟動，雖然一般估計美息上調速度不會太快，但多少會對樓價帶來一定遏抑作用。在此情況 下，一個明顯收緊按揭成數（600萬元以下物業按揭成數收緊至6成），但上車客仍可以高成數按揭入市的按揭指引，便不失為一個平衡各方考慮的「加辣」方 案。

原文刊於經濟日報網站 2015年3月11日
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