中國版「房利美」引伸的問題

4-1-2014

買樓難不單是香港的問題，內地大城市樓價升幅高於打工仔收入，望樓興嘆的年輕人埋怨的聲音未必比香港低。可能為了維持穩定和諧局面，內地傳媒報導，內地將成立類似美國「房利美」的機構，為初次置業者提供較利率較低的房貸。中國版房利美的出現，與此相關的次按危機有沒有機會在中國重演？

2008年金融海嘯，導火線是次按危機。市場出現次按，原因又與房利美Fannie Mae、房貸美Freddie Mac兩家政府贊助的機構向銀行收購按揭資產，再以有關資產抵押發債有關。當樓價下跌，經濟轉差，按揭斷供上升，兩房的債券價格暴跌，與此相關的衍生產品亦出現連鎖價崩，最終便是金融海嘯。

現時內地計劃成立機構為初次置業者提供低息按揭，由於有美國兩房經驗在前，內地媒體的消息是中國版房利美不會購入按揭資產發行債券，而是以自行融資的方式為買家提供低息貸款。簡單來說，萬一出事，也不會有嚴重的連鎖效應(購入有關機構債券、以此衍生的其他金融產品同時受牽連)。

港人置業難 非關按息高

另一個引伸出來的問題是，如果中國內地都可考慮效法房利美，以低息協助初次置業人士上車，香港又可否考慮引入類似的制度？可惜的是，初步看來，不管是中國版還是美國原版的房利美，對本地年輕買家難以置業的幫助不會太大。

原因很簡單：近幾年令年輕人難以置業的原因不是按揭利率太高，相反，按息近年處於歷史低位。一般新造按息處於2厘多的水平，即使官方機構提供補貼，為初次置業者提供「更低息」的貸款，實質幫助並不大。

事實上，現時不少準買家對樓市的抱怨，是「雖然供得起，但難以負擔首期」。畢竟以現時「上車級」物業樓價動輒由300萬元起跳計，三成首期已是90萬元，連同其他印花稅、交易費用等開支，需要的現金高達100萬元。而監管機構為了控制銀行體系風險，近年多次更新按揭指引，方向都是減低按揭成數，一般按揭成數似乎難以向下調。

雖然現時市場上有按揭保險等不同的高成數按揭產品可壓低買家首期開支，但半官方機構的審批較欠彈性。一些有足夠負擔能力的初次置業人士，可能由於職業、其他信貸紀錄等因素難以透過半官方機構主導的按揭保險入市。

另一方面，在現時樓價仍然高企的時候，重新推出官方資助的首貸、自貸似乎亦欠妥當—有了大規模的官方資助，更多資金湧入樓市，不但可能形成新一輪升浪—萬一樓價在稍後基於任何因素下跌，政府都將被指鼓勵初次置業者接火棒。

如何在平衡銀行體系風險，與協助初次置業人士上車兩個目標之間作出平衡，還要避免萬一樓價上升下跌時影響政府民望，港府高官看來要還是要費煞思量。

原文刊於信報網站 2014年1月4、5日
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