5%回贈價值不等於5%折扣

23-5-2019

發展商推出新盤時，為吸引買家，會推出五花百門的優惠，較為誇張的情況下，一個新盤的價單，可以有多至10種的付款計劃，各有不同的折扣、優惠、按揭安排等。要留意的是，一些帳面上看似一樣的優惠，其實價值各有高低。

最明顯的是折扣及回贈。假設一個單位，價單訂價800萬元，有5%的折扣。另一個單位訂價800萬元，成交後有5%回贈。兩個優惠的差異，不止於字眼上的分別。

表面上，800萬元的訂價，5%折扣後，成交價是760萬元。同樣是800萬元的訂價，扣除5%即40萬元的回贈，實際付出似乎也是760萬元。究竟有何分別？

主要的分別是印花稅，印花稅是按成交價徵收的。在5%折扣的情況下，成交價是760萬元，「首置客」的印花稅是28.5萬元；而在「回贈5%」的情況下，成交價仍是800萬元，同樣是首置客，印花稅卻是30萬元。

在按揭上也要留意，回贈雖然會令名義上的成交價維持，但如果是向銀行借取按揭，任何形式的發展商回贈，都需要在估值中扣除。換言之，一個成交價800萬元，有40萬回贈的一手盤單位，按揭估值仍然是760萬元，而非800萬元。

當然，如果新盤發展商有提供不經銀行的一按安排，即整筆按揭由財務公司提供，有關機構不需跟隨金管局的按揭指引，在按揭估價時，未必需要將現金回贈金額扣減。但每一個新盤、每一個財務機構的標準都可能略有不同，置業前宜先行確定具體情況。

原文刊於經濟日報網站2019年5月22日

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