高位入市遇樓價下調 等待估價回升是否合適策略

7-3-2025

今年樓市展望穩定，但市場一直擔心大量在高位簽下買賣合約，以建築期購入一手單位的買家，會因為物業估價不足，難以借取足額按揭完成交易，引發市場波動。據了解，不少以建築期入市的買家，仍然在等待物業的估值回升，令他們可以最少的代價借取按揭，完成交易。而此取態其實無異於守株待兔，甚為不智。

樓價由2021年高位，至今回落大概27%。以一個在2021年購入、作價1000萬元的單位為例。如買家當年選用建築期付款，會在支付樓價10%，即100萬元後，等待物業落成，才支付餘款。由於樓價回落，如果物業估值下跌了20%，現時估值便是800萬元，以標準七成按揭計，買家只可借560萬元。換言之，他要另外準備340萬元，才可完成交易。

不過，據了解，不少臨近交易的買家仍在等待，並未申請按揭。其中一些業主等待的，可能是一個「樓價上升，帶動估價回升」的機會。理論上，如果上文例子中成交價1000萬元的單位，估值由800萬回升至1000萬元，買家便不必選用任何特別安排，可以標準按揭條件完成交易。問題是，此種情況下的等待，只是「等運到」，已經說不上是一種策略。

沒錯，市場上有多家估價公司，他們對同一個物業的估價結果總有出入。可能會有部分等待成交的一手買家，期待在多家估價公司中，出現一份較高的估價報告，令自己購入的單位，可獲較高的按揭金額。

最近有小道消息指出，個別在數年簽約，等待完成交易的新盤，獲得個別100%的估價。對買家來說，似乎曙光突然出現？據了解，其他多家估價公司對此項目的估值十分正常，即隨大市下跌，只是跌幅或多或少的問題。事實上，在樓價調整數年，暫時未見明顯回升訊號的當下，非常不可能有估價公司大幅調升數年前成交的物業估值。

其次，在選用物業估價報告時，銀行並不是完全被動的一方。市場習慣是銀行向多家估價公司要求提供估價，在取得多個報價後，銀行決定取用其中一份估價報告，獲取用報告的估價公司，才會獲得估價費用。此習慣在一定程度上保障了不會有個別估價公司作出偏離市場的估價。此外，如果銀行本身對樓價前景的取態較為保守，他們也會傾向選用一份估價較保守的報告，就算買家偶爾遇到一家較樂觀的估價公司，也不代表銀行會一定會按相關估價處理按揭申請。

最後，大家要留意，貸款機構處理按揭申請，是有一定容量的。當按揭申請積壓時，他們不一定可按買家要求的時間完成審批。如果採取「等待策略」的買家人數太多，當「最後時刻」來到才一起申請按揭時，貸款機構可能會應付不來。而當發展商按合約發信，通知買家物業落成，而買家未能按時完成交易時，發展商可按合約向買家每天收取罰息。如果買家最終真的未能完成交易，不單會損失訂金(購入價的10%)，日後發展商更可向買家追收其他損失。

與其守株待兔，以建築期付款方式購入樓花的買家，不如主動比較市場不同的按揭方案，了解是否有適合自己完成交易的安排。

原文刊於信報網站2025年3月4日