青年準買家的入市預算

1-4-2015

細價樓升幅強勁，人人都說年輕買家難以應付現時樓價。但如果有合理的儲蓄計劃，在數年內儲足資金入市，也不是遙不可及的事情。

過去數年樓價明顯跑贏薪金升幅，部分意見更認為，追逐高升的樓價，有如「樓奴」，與其辛苦儲蓄置業首期，不如將收入用於其他地方。價值觀人人不同，不見得 每個人都要以置業解決居住問題。但不買樓，也要租樓，而長遠而言，不見得租金支出會低於按揭供款。衡量過後，如果年輕人有意置業，宜為自己設定可行的置業 儲蓄計劃。

步驟一：計算可負擔物業樓價

以一對工作數年的情侶，假設每人平均月入為1.5萬元，即月入共3萬元為例。參考金管局訂下的壓力測試標準，在現行按息上升3厘的情況下，供款不可高於月 入6成。以30年還款期，按息2.15厘計，假設他們沒有其他債務，可借取按揭上限為3,296,544元，每月實際供款為12,433元，佔月入 41.4%。

當然，以上只是計算出「可應付的按揭借款上限」；其次要計算首期及交易、裝修費用。首期有多少，視乎個人儲蓄及家庭支援，此處假設完全沒有家庭支援。按揭額300多萬元，加上數十萬元的首期，可以透過按揭保險等高成數方案，購置樓價400萬元以下單位。

假設選用9成按揭，樓價上限便是365萬左右，首期約37萬元；連同印花稅4.5%、代理佣金、律師費、裝修費等，估計需要資金70萬元。

步驟二：計算儲蓄目標及時間

以3萬元月入，儲蓄率30%（每月儲蓄9000元）計，月入不變，需時78個月，即6年半多一點，便可儲足首期及相關支出入市。當然，「儲蓄需時6年半」 有一定變數，最明顯的是樓價及收入的變化。如果樓價持續上升，首期、交易費用都會相應增加。另一方面，如果樓價在未來數年有一定調整，又或收入有一定增 長，6年半的儲蓄時間便可望縮短。

儲蓄比率3成，在有明顯目標的情況下，是否強人所難，自然要視乎不同人的經濟情況，但持平而言，至少不是一個「不可能的任務」。退一步而言，即使數年後樓 價仍是持續上升，數年的節衣縮食也不會徒勞無功，數十萬元的現金，到時即使仍不足以入市，也可為未來投資、進修的儲備。

原文刊於經濟日報網站 2015年4月1日
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