銀行按揭授信標準各不同

10-6-2015

銀行批核按揭申請，自然要跟進監管機構的指引，但在基本的指引之外，不同銀行對按揭授信的標準其實大有不同，值得借款人留意。

先分享一個真人真事。陳先生多年前購入一個物業自用，物業隨大市上升，現時市值大概1,000萬左右。持續供款之下，物業按揭餘額大概只佔物業市值5%。陳先生本身也有實力一次過付清餘額，但眼見按息較通脹率更低，便索性置之不理，打算多等幾年，供款期滿再作打算。

近日陳先生有意多購一個物業投資，由於主要戶口，包括按揭都集中於同一家銀行，便向有關銀行查詢。銀行職員一輪計算，回覆陳先生在現時收入、負債之下，第 二套物業的按揭成數、通過壓力測試的可借款上限等資料。有趣的是，銀行職員提醒陳先生，如果要在該行為第二個物業申請按揭，需要另外簽署一份文件，承諾不 會為其現時持有的自住物業，另行加按。陳先生算是半個業內人士，對於銀行有關要求，有「摸不着頭腦」之感。

有時要求是多此一舉

銀行有關要求奇怪之處甚多，最明顯的是，銀行當年為陳先生的自住按揭，按揭合約一早已列明借款人未得銀行同意，不可將物業另行抵押（此是按揭合約內的「消 極保證」Negative Pledge Covenant）。陳先生多年來沒有違規，認為銀行要另設文件重申合約內容，是多此一舉。陳先生稍為考慮，便索性決定提早償還自住物業欠款，然後以「並 未持有或擔保其他按揭物業」的身分，向其他銀行為第二個物業申請按揭。

有關銀行看似審慎的要求，最終失去了陳先生這個客戶。事實上，有關要求不單「多此一舉」；即使由風險管理角度看，有關銀行的要求亦無必要：物業市值大概1,000萬元，欠款才50萬左右，任陳先生如何瘋狂抵押借款，也難以拖累銀行出現壞帳。

或出現費時失事情況

我們無從知道有關銀行為何有上述要求，一個可能是，監管機構近日表明關切違規加按，有關銀行便不厭其煩，以另簽文件方式提醒客戶不可加按。除了上述例子亦 說明不同銀行批會，標準可以大有差別（當然，金管局的指引可視為業內共同最低限制的標準）。例如現時常見父母資助子女入市，子女出名，父母資助首期，甚至 以擔保人方式協助借款（聯名較為少見，因為父母有物業的話，與子女聯名入市要付雙倍印花稅）。此等情況下，子女年輕低收入少，父母年長但收入較高，究竟 「按揭年期+人齡不逾某個年限」是要按較年輕的借款人計算，抑或要按較年長，但收入較高的擔保人計算，不同銀行的標準都有不同。

對於收入條件好、抵押物業狀況正常的借款人來說，可能往不同銀行申請按揭的差異不大，不過，一旦牽涉較複雜的問題，而借款人對不同銀行的授信要求了解不足，便可能出現費時失事的情況。

原文刊於經濟日報網站 2015年6月10日
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