連租約單位按揭須知

10-7-2017

在二手住宅市場，有時會出現「連租約單位」出售的情況。購買此類單位時，在按揭申請上有不少要注意的地方。

所謂連租約單位，即單位正在出租，業主將單位及租約一併轉讓。購入此類單位後，新買家便承接了原業主在租約上的權利(例如按租約收租)及責任(例如維修，如果合約指明的話)。

要留意的是，現時的按揭指引，對於「非自用物業」的限制會較「自用物業」為高；而「連租約單位」的交易，一般會被視為「非自用物業」。

以按揭成數而言，沒有其他按揭負擔(指非其他按揭借款人或擔保人)的按揭申請人，為自用住宅物業申請按揭，樓價1000萬元以下的物業按揭成數上限是60%，貸款額上限500萬元，樓價1000萬元以上的按揭成數上限為5成。而同類按揭申請人為非自用住宅物業申請按揭，成數上限劃一為5成。

對有按揭負擔人士來說，為自用住宅物業申請按揭(情況可能是銀行接受申請人持有多於一個自住物業，又或者申請人原先的按揭負擔是為家人物業按揭作擔保)，樓價1000萬元以下的物業按揭成數上限是50%，貸款額上限400萬元，樓價1000萬元以上的按揭成數上限為4成。而同類按揭申請人為非自用住宅物業申請按揭，成數上限劃一為4成。

同樣地，自用物業的供款與入息上限及壓力測試標準都較非自用物業寬鬆：前者的基本供款與入息比率上限是50%，假設利率上升3厘，供款與入息比率上限是60%。而非自用物業的的基本供款與入息比率要求則會收緊至40%，假設利率上升3厘，供款不可高於月入50%。

如果用家購買連租約單位，目的在租約期後收回單位自用，仍然可以透過一定步驟，讓銀行信納自住用途。例如要求租客簽訂退租同意書，表明將在租期完結或指定日期後退租，便較易說服銀行購置有關物業是作自住用途。

要留意的是，如果原有租約的租期較長，例如尚有1年，即使租客承諾1年後不續約，銀行仍難以接受買家購買單位是作自住用途。相反，如果現有租約期較短，例如只3個月，而租客又願意簽訂退租同意書，銀行便較可能採納申請人購買物業為自用，可以用較寬鬆的條件批核按揭及計算壓力測試。

原文刊於iMoney 2017年7月8日
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