轉按的誤解

16-5-2018

近幾年轉按市場活躍，去年銀行新批轉按貸款突破一千億元，創多年新高。就在大量業主熱衷於轉按之餘，卻仍有部分人對轉按抱有誤解，直接間接錯失善用資產升值的機會。

所謂轉按，指償還原有銀行按揭貸款，將按揭戶口轉至其他銀行。提起轉按，一般有幾個主要理由：

1. 減息—例如市場新批按揭利率較原有的優惠，轉按便可節省利息支出；
2. 套現—按揭是一般人可取得較大額又低息的貸款，不少業主會趁轉按時加大借款額，套現作其他用途；
3. 移除擔保人—近年按揭指引收緊，買家入市如收入不足以通過按揭壓力測試，一般會加上家人作擔保人。但按揭擔保人日後自行置業時，自己的按揭申請卻可能因而難以通過。不少曾經需要家人擔保入市的小業主，在入息增加後，會透過轉按，移除擔保人，避免影響家人的置業計劃；
4. 賺取現金回贈—一般銀行會為按揭借款人提供現金固贈；部分小業主即使轉按後未有減息、本身沒有套現或移除擔保人的需要，也會定期（在按揭罰息期完結後）轉按。

不過，部分小業主對轉按卻充滿疑慮，其中一個常見的誤解，是以為轉按後償還按息的比例會增加。有趣的是，有關誤解出於一個正確的陳述：「按揭還款初期，每月供息比例較後期多。」

有關業主的疑慮是這樣的：既然供樓初期，還本的比例較後期少，而還息的比例較後期多。在舊銀行供樓一段時間，供樓的本金比例慢慢增加了，轉按的話，還息的比例豈不是會再次上升？

其實，「按揭還款初期，每月供息比例較後期多。」描述的是同樣的條件（利率、本金、還款期）下的還款情況。如果原有按揭尚餘還款期是20年，欠200萬元，利率2.15厘。轉按之後，如還款期、本金、利率不變，那麼供息比例也不會因轉按而回升。
當然，如果條件有變，例如原有還款期尚餘20年，轉按後延至25年，而利率、借款額不變；那麼轉按後第一期還款的償還利息比例便會相應增加。

原文刊於經濟日報網頁2018年5月16日

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