轉按對業主有何好處？又有什麼地方要注意？

30-11-2016

一般來說，業主轉有有幾個熱門理由，包括節省利息支出。不過，要成功轉按，有幾點要注意：

例如業主在2014年取用按揭，其時利率為H+1.7厘(一個月拆息加1.7厘)，至2016年，市場新造按息下調至H+1,.4厘，業主成功轉按的話，借款利率便可跌達0.3厘，以100萬元按揭計，一年節省利息約3000元。

1. 良好信貸紀錄

   轉按等同向另一機構申請按揭，要順利獲批，其中一個最重要的因素是良好的信貸紀錄，包括準時償還按揭供款。如曾有逾期還款紀錄，密度愈高、延誤時間愈長，對申請轉按愈不利。

2. 齊全的入息證明

   另一關要過的便是提供入息證明。對於有固定入息的僱員來說，入息證明相對簡單，稅單、公司信、戶口出糧紀錄已是可信的入息證 明。而對無固定入息的人士，包括自僱人士，一般銀行會要求6個月以上的紀錄作為入息憑證。而對中小企老闆來說，銀行更可能要求提供2年的核數紀錄以計算收 入。

3. 原按揭已過罰息期

   轉按為的是慳息、賺回贈，而必要的支出是律師費。一般來說，如果按揭未過罰息期，客戶轉按，便等同提早還款，需要支付罰息。每一家機構的罰息期安排 都有不同，一般銀行的罰息期由1年至3年不等，而罰息一般為未償還貸款額1至3%。最簡單的確認方法，是查看與銀行簽署的按揭合約，如果未能尋回，便應向有關銀行確認。

4. 物業估價

   假設申請人信貸紀錄良好、入息可信，原有按揭又已過罰息期，銀行也會視乎物業的估價決定是否批出按揭。近幾年樓價大致上持續上升，一般物業現有估價 應該高於購入價。不過，要留意的是，2015年2月27日之前，600萬元以下物業的標準按揭成數是7成，之後為6成。如果業主在2014年以7成按揭入 市，現時轉按，一般只可申請6成按揭。未償還按揭金額如高於物業現時估值6成，業主要轉按，便需要額外準備現金償還有關差額。

5. 符合按揭指引

   最後一項要留意的是其他條件是否符合按揭指引。其中一個可能影響轉按申請的情況，是借款人在數年前購入單位自用，並成功申請按揭，之後又為親人其他 物業的按揭作擔保。此情況下，借款人申請轉按，銀行為其計算供款與入息比率及進行壓力測試時，會以較嚴格的標準進行，即要求其自用物業的按揭加上擔保物業 的按揭總供款不逾月入4成，加息3厘供款不逾月入5成。

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