負資產與銀主盤

26-10-2022

樓市調整，樓價指數一年跌幅約10%，而市場多數意見估計樓價仍有下調空間；樓價跌幅逾一成，統計上的負資產數量料會顯著增加，但估計市場上的銀主盤規模仍然有限，增幅將大幅落後於負資產數量。

負資產與銀主盤是相關但意義不同的兩個概念：負資產指的是物業市值低於所抵押未償還債務，例如樓價市值500萬元，但物業所抵押的樓按未償還本金高於500萬元，物業便是負資產。負資產的數量，金管局每季有統計，香港負資產問題最嚴重的時期為2003年6月，當時共有約105697宗；而最新的數據是今年第二季，銀行體系內的按揭負資產是55宗。要留意的是，金管局統計的「負資產」，只反映銀行知悉的數據，包括銀行一按、銀行同意的一按+二按組合。如果小業主在未得銀行同意的情況下另外以物業抵押借取二按，銀行便不一定知悉，官方亦難以統計。

銀主盤指的是當按揭借款人違約，銀行(債權人，又稱銀主)向法院申請強制執行(Foreclosure)，將債務人名下房屋拍賣，以賣樓所得償債；被銀行放售的物業便是銀主盤。本地銀主盤數目高峰於2003年，銀主盤曾一度高達5000至6000個；而本月中，業界統計銀主盤數量約200個。

以上兩個概念相關，是因為當借款人因個人原因無力還樓債時，如果物業市值高於樓按未償還金額(即不是負資產)，借款人通常會在一般二手市場放售單位，套現所得足以償還樓債，在正常情況下不會成為銀主盤。在借款人既無力還債，而物業樓價又低於樓債餘額，甚至二按公司都把借貸登記於土地註冊處時，物業便會有較高機會成為銀主盤。

因為樓價的跌勢似會維持一段時間，我們估計負資產會在未來的統計中明顯增加，未來兩季的數字可能達低四位數。近兩年以八、九成正規高成數按揭(包括按揭保險，也包括新盤涉及銀行一按及發展商二按組合)入市的買家，物業都有可能在短期內成為負資產統計中的一份子。

不過，在正常情況下，只要按揭業主維持正常還款，物業是否負資產，並不會引起銀行強制執行，令物業成為銀主盤。2003年市場累積大量銀主盤，原因包括樓價長期下跌，也包括經濟收縮、失業率高企，以及最重要的2008年之前，未有正面信貸資料庫、未有壓力測試要求前，投資者可以用一份收入向多家銀行為多個物業取得按揭。此種寬鬆的環境令個別投資者過度借貸，樓價轉勢，一個投資者便會有多個物業成為銀主盤。

而過去十多年市場基本上由用家主導，而且按揭審批制度大致保證了他們不會過度借貸，在此情況下，估計銀主盤在未來一段時間仍會維持在三位數水平，對樓市帶來的負面影響亦有限。

原文刊於信報網站2022年10月25日

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