花紅佣金與樓按申請

10-2-2022

多數置業人士都知道申請按揭時，收入與供款比例要合乎要求、足以通過壓力測試。坊間亦有不少按揭計算機協助樓按申請人進行壓測的計算。問題是，不少申請人對甚麼是銀行可接受的收入不大了解，在自己進行計算時，往往會高估了可計算的收入。

首先要說明的是，所謂收入，首要條件是可證明的。稅單、公司證明、銀行入數紀錄便是一般可接受的證明。如果樓按申請人的入息證明文件不齊全，相關收入可能不會被視為可信，影響樓按申請。此處要強調的是，沒有文件證明的收入，銀行不會視為可信，但不表示有文件證明，銀行就一定信納。例如申請人的入息過分偏離行業一般情況，例如申報為私人音樂老師，即使包括稅單等證明文件齊全，但收入遠高於業內一般水平，銀行便不一定信納。

對受薪人士來說，一般會理解收入為固定月薪＋花紅＋佣金。如果月薪是固定發放、有充分的證明，銀行為樓按申請人進行壓測時一般都會足額計算作收入。

而雙糧及花紅等，銀行一般會以2年平均作計算，而佣金計算的差異會較大，多數銀行會以6個月平均數計算，也有銀行會剔除最高、最低佣金收入的月份，再計平均數。此外，由於疫情關係，不少行業的佣金收入大減，銀行在處理相關行業從業員的申請資格時，可能會以更保守的方式估算申請人收入。

要留意的是，如果申請的是按揭保險，而按揭成數高於8成，便只有固定月薪會被視為收入，花紅、佣金等非固定收入不會被納入考慮。而樓價8成以下的按揭保險申請，雖然花紅、佣金都可視為收入，但由於涉及銀行及按保公司兩個機構，計算時可能會較非按揭申請的標準較為保守。

原文刊於經濟日報網站2022年2月9日

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