自住樓價升 非紙上富貴

13-6-2018

樓價上升，但不少只持有一個自住物業的業主會認為，如果不賣出自己的單位，樓價升多少，也只是紙上富貴。此個有時看似謙虛的說法，其實欠缺理財思維。自住物業價格上升，絕對有重大影響。

表面看，如果物業是自住，又不擬出售，市值多少與業主的關係不大。但資產價格上升，業主使用資產自由度亦會增加，賣樓套現固然是一個選項。即使是繼續持有物業，資產升值亦會令有現金周轉需要的業主，有更多更好的選擇。

最簡單的方式是透過轉按、加按套現。按揭貸款利率遠較一般私人貸款、信用卡貸款為低；透過轉按，可以套取大額、低利息成本的資金作其他用途。以3年前購入一個400萬元上車盤為例，當時如借用6成按揭，25年還款，借款額為240萬元，3年下來，未償還按揭餘額大概216萬元。

自住樓價升 非紙上富貴

現時保守估計，物業已升值至500萬元。如轉按借用6成按揭，借貸額可達300萬元，在償還舊有按揭貸款後，套現約逾80萬元，可作為投資的資金。以成本角度計，按揭貸款利率2厘多，只要找到投資項目，回報高於按息，理財上便大有可為。（此處尚未計算一般銀行都有提供現金回贈，帶來的附加好處）

當然，世上無必賺的投資，今時今日，要找股息高於2厘多的股票似乎不難；但誰也無法保證好日子長期持續；以轉按套現投資，投資者需自行衡量相關風險。萬一投資失利，例如購入的資產價格下跌，整體上便會令負債大幅增加。

此外，轉按套現等於增加欠債，假設借300萬元，新按還款期與舊按剩餘年期一致，每月供款會由約10,000元升至約14,000元，一定程度上會影響每月的現金流動。雖然說在現行壓力測試要求下，借款人應該不會借入超出自己負荷能力的樓債；但落實到具體情況，每月還款增加，是否應付得來，也需要借款人自行計算。

最後，我們不是主張樓價升值，業主就應該加按套現。但正如負資產帶來的不止是心理影響，當樓價上升時，意義並不止是紙上富貴，反而會為業主的財務安排，帶來實質、而且往往是有利的變化。

原文刊於經濟日報網站2018年6月13日

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