綠色按揭回贈的限制

15-12-2021

社會愈來愈重視環保，發展商會標榜使用節能技術、低污染建材；銀行為鼓勵環保建築，也會為符合指定條件的「綠色建築」物業提供較多的按揭優惠。但要留意，此類額外優惠，也會受監管機構的指引限制，例如說額外的現金回贈便可能影響按揭成數。

回贈限制不可超額

按揭市場競爭激烈，市場習慣，銀行會為住宅按揭借款人提供現金回贈，一般由借款額的0.8%至1.4%不等，視乎借款總額、按揭成數、有沒有其他優惠等因素而有不同。但金管局對按揭現金回贈有一個限制，如果現金回贈高於借款額的1%時，回贈金額＋貸款額不可高於相關指引。

例如樓價800萬元，標準按揭成數是6成。借款人申請6成按揭，本來的借款額是480萬元。但如果銀行提供1.5%回贈。由於回贈額高於1%，要計算入借款額內，總額不可高於6成的限制，銀行一般會以（800萬ｘ6成）—7.2萬元，作為貸款額，即472.8萬元作為借款額，回贈為7.2萬元，兩者相加，便不逾6成的限制。如果借款人必須足額借款，一個常見的折衷方式是向銀行表明，將回贈限制在借款額1%，以上文為例，是借款額定於480萬元，回贈4.8萬元。

現時多家銀行為獲認證為「綠色建築」的樓宇提供「綠色按揭」；除了標榜申請過程無紙化，也會在原有的現金回贈之外，額外提供的「綠色按揭獎賞」。要留意，原有的現金回贈＋其他名目的按揭獎賞，只要金額高於按揭貸款額的1%，連同借款額便不可高於按揭成數的限制。

當然，如果本身的按揭成數較低，例如樓價800萬元，標準按揭成數是6成，而借款人本身只借58%，即使現金回贈＋其他名目的按揭獎賞加起來達借款額2%，也不會影響原有的按揭金額。但如果借款人必須借足，即使自己居於「綠色建築」，便可能無福消受額外的回贈了。

原文刊於經濟日報網站2021年12月15日

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