稅貸影響樓按　準買家借貸前有咩要注意?

8-12-2022

又到了銀行推廣稅貸的季節，雖然今年市場利率上升，按揭利率也水漲船高，但多家銀行仍推出實際年利率低於2厘的稅貸，利率較按息更低。對利率敏感的借款人，可能已在籌劃如何善用稅貸。但部署借取稅貸時，也有不少地方要留意。

準買家 — 不可以稅貸作首期

部份有意入市的準買家，可能會考慮借取低息稅貸作首期。但要留意，借取銀行按揭時，銀行會查問樓按申請人的首期來源，如果申請人在按揭前有取用稅貸，紀錄在信貸資料庫內一覽無遺。此借款紀錄，會在兩方面影響樓按申請：首先，申請人要證明首期並非來自借款，銀行戶口存款在扣除稅貸借款後，餘額要高於新購物業首期，才有機會獲批按揭。
其次，稅貸一如其他債務，還款會影響供款與入息比率的計算，在現行按息下，所有債務還款不可高於月入5成；按息上調2厘的情況下，所有債務還款不可高於月入6成。稅貸的利率低、年期短，每月還款佔月入比重較高，可能嚴重擠壓可借取的樓按額度。

不過，如果是取用樓按後申請稅貸，便不會影響按揭申請。

樓按業主 — 可考慮利用稅貸賺息差

現時市場上的一個怪現象—不少銀行提供的稅貸利率，較同一銀行提供的定期存款利率為低；例如多家銀行的稅貸「最佳」利率實際年利率低於2厘，而現時普遍的一年定期存款利率已在4厘以上，個別銀行達5厘。理論上，除非銀行倒閉，借稅貸存定期，可說是必賺的操作。但要留意，定期存款在到期前不可取用，而稅貸要按月償還本息，對於手頭資金較緊張的人士來說，借稅貸存定期可能會有一定操作困難。

不過，對於按揭有存款掛勾戶口(通稱Mortgage Link)的人士來說，如果有關戶額度未滿，大可考慮借稅貸，資金存入戶口，賺取等同樓按利率的利息，現時約在3厘水平，每月稅貸還款便由戶口扣數，也可穩定賺取息差，也不影響日常的資金安排。

當然，以上操作是否有利可圖，要看借款人實際取得的稅貸利率而定。銀行宣傳中提及的都是特選客戶可獲的利率，如果借款人實際上取得的利率較高，借稅貸存銀行可賺的息差便會大打折扣。

原文刊於經濟日報網站2022年12月7日