港息勢上揚　按揭借款人應調節還款期嗎？

8-9-2022

 本月美國議息，市場主流意見估計聯邦基金利率將上升0.75厘。如無意外，香港拆息、最優惠利率都會上揚。雖然港息預期加幅仍會落後於美息，但也正式宣告香港進入加息周期。在此環境下，按揭借款人可以有什麼部署？例如，應該調節還款期嗎？

香港主流的按揭包括P按、H按，都是浮息按揭，如還款期不變，利率上升，每期還款的金額會增加、而每期還款中的利息佔比、全期利息支出亦會上升。應對以上的加息後果，有兩個方向相反的調節還款期方案可以考慮，但各有相應的代價。

方向1：延長還款期
如果借款人在意的是每月還款金額，希望在利率上升後，仍維持較低的每月還款，理論上可以透過延長還款期達成。以未償還貸款500萬元，年期25年，原有按息2.5厘為例，每月還款是22,430元，如按息上升1厘，即至3.5厘，月還款會上升至25,031元。如果借款人希望在加息後壓低每月還款額，可考慮與銀行商討，延長還款期至30年，在尚餘本金不變的情況下，每月還款會降至22,452元。不過，此安排有其代價：在利率上升，而延長還款期的情況下，全期利息支出會比不延長還款期增加得更多。以500萬本金為例，年息3.5厘，25年還款期，總利息支出約251萬；延至30年，總利息約為308萬，增加約23%。

延長還款期涉及不少條件限制，例如樓齡或借款人年齡加上還款期的總數不可超出銀行的內部指引。按揭物業樓齡或借款人年齡較大，可能都會令計劃難以實行。此外，如果現存還款期已經貼近金管局指引的30年上限，便沒有多少延長的空間。

方向2：縮短還款期
與延長還款相反，如果借款人在意的是全期利息支出，在利率上升時，可考慮縮短還款期，但代價是每月還款增加。以上文500萬元本金，按息3.5厘為例，還款期由30年壓低至25年，總利息會由308萬元減至251萬元，但每月還款會由22,452元升至25,031元，升幅11%。

不同的借款人有不同的理財需要，究竟是否值得更改還款期來調整每月還款／全期利息支出，難以一概而論。要留意的是，更改現有的還款期，要重新計算壓力測試。如果借款人希望縮減還款期，由於每月還款上升，便需要更多的收入以支持以通過壓力測試。

原文刊於經濟日報網站2022年9月7日

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