樓價回落對轉按的影響

12-3-2016

差餉物業估價署本周公佈2016年1月樓價指數，指數連跌4個月，樓價重回2014年底水平；市場主流意見對樓市後向亦傾向看淡，在升市時很多問題會自動消失，在跌市時問題卻會倍加嚴重。

差餉物業估價署數據略為滯後，但印證了市場數據：樓價較去年9月高位下調已約一成。由於中國經濟增長放緩，一般估計本港今年經濟增長將似有若無，但新樓供應穩定增加，港息可能隨美息上調，市場普遍看淡今年樓價走勢。樓價一時的升升跌跌，影響本來不算太大；但持續幾年的大升市，隱藏/消解了不了問題，在樓市轉勢之後，此等問題卻會陸續出現。

以按揭為例，其中一個較大的影響是轉按。近年轉按活動相當蓬勃，去年新批按揭2850億元，當中567億元為轉按，佔近2成。 轉按涉及眾多原因，包括套現、慳息、剔除擔保人等，近幾年另一個較常見的原因是純粹以轉按獲取銀行現金回贈。但不管轉按的動機為何，轉按要成功，物業估值 都是一個重要因素，估值下跌，轉按貸款金額與低於原有按揭餘額，而借款人手頭現金又不足以支付差價，便難以完成轉按。

以 剔除擔保人為例，部分收入不足，或收入證明不足的按揭申請，銀行都會要求借款人親人作為擔保人。擔保人的身份一般較難剔除，但在現有按揭指引下，為親人的 物業按揭作擔保，卻會令擔保人自己申請按揭時，較難通過壓力測試。過去常見的「處理方法」，是待樓價上升，借款人收入改善(或整理好收入證明文件)後轉按，此時新提供按揭的銀行如認為不必加擔保，便可自然剔除擔保人。

在樓價回落的當下，上述操作的難度卻大為增加。例如購入價400萬元的物業，按揭6成即240萬元，按息2.15厘，30年還款期，2年罰息期完結後，按揭餘額大概是228萬元。如果樓價下跌1成，物業估值360萬元，6成按揭可借216萬元。業主要轉按，便需要另外準備最少12萬元的現金，以支付新舊按揭的差價。如果欠缺現金，即使作為原有按揭擔保的親人有置業需要，亦可能因為擔保人身份，影響自己的按揭申請。

剔除擔保人之外，以轉按慳息的操作難度一樣會因樓價回落而上升。在升市時，買家以利率略高的按揭，例如發展商的二按入市，問題也不會太大：一般發展商二按供 款初期有利率優惠，甚至是免息免供的安排。樓價上升周期，用家借入發展商二按，在優惠期完結前後，樓價可能已累積一定升幅，大可透過轉按，償還二按本金， 再減低利息支出。對投資者來說，如透過發展商按揭入市，如在二按優惠期後不欲支付較高利息，大可放售單位止賺。但在樓價回落，加上按揭指引收緊的當下，轉 按較難執行，借入發展商二按的用家，要有心理及財務準備，或需較長時間方可擺脫二按。

原文刊於iMoney 2016年3月12日
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