擔保人非愈多愈好

6-1-2016

申請按揭要通過壓力測試，當按揭申請人收入不足以通過壓測時，一般銀行的標準流程都是詢問申請人有沒有親屬可作為擔保人。「加擔保」等同在計算供款與入息比率時，增加「入息」的數字，一般情況下對通過壓力測試會有幫助，但情況並不永遠如此。

即使在沒有壓力測試的年代，「加擔保」也是借款申請人收入不足時的標準程序，有些較誇張的個案，更會出現3、4個擔保人的情況。不過，「加擔保」並不一定對按揭批核有正面作用。

其中一個原因，出於壓力測試的一個要求：如果按揭申請人本身並未擁有或擔保其他按揭，通過壓測的標準是：現行按息下，供款不逾入息50%；按息加3 厘，供款不逾月入60%。「加擔保」就是增計算中的「入息」數字，本應多多益善。問題在於，即使借款人未持有其他物業，如果擔保人之一本身持有其他按揭物 業，又或為其他物業按揭作擔保，在計算壓測時，便要以較嚴格的標準進行。即現行按息下，供款不逾借款人及擔保人總入息40%；按息加3厘，供款不逾總入息 50%；值得留意，計算供款時，更會將借款人、擔保人的所有按揭物業一併計算。

舉一個簡單例子，陳先生未持有或擔保其他物業，他申請230萬元的按揭，如果年期為30年，利率為2.15厘，按揭月供8,675元，通過壓力測試 的要求是20,932元。陳先生月入只有16,000元，初步看，他似乎只要找來一位月入5,000元左右的擔保人已可解決問題。

假設他找來妹妹陳小姐作擔保人，陳小姐月入16,000元，她本身有一個已按揭的自住物業，按揭餘額50萬元，利率2.15厘，年期10年，月供 4,634元。初步看，二人月入共32,000元，兩筆按揭月供總額13,309元，供款似乎相當輕鬆。問題在於陳小姐此位擔保人持有已按揭物業，2筆供 款在現行利率下已逾二人月入4成，仍是未能通過壓力測試。

在現行機制下，只有借款人及「所有」擔保人都並未持有或擔保其他物業按揭時，壓測才會維持「現行按息下，供款不逾入息50%；按息加3厘，供款不逾月入60%」的標準。

簡單來說，在現行壓力測試的標準下，最理想的擔保人不單要有收入，而且最好本人並未持有或擔保其他物業。如果擔保人本身已持有或正擔保其他物業按揭，可能對按揭申請並無幫助。

原文刊於經濟日報網站2016年1月6日
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