按揭保險的投資應用

29-7-2021

看到題目可能不少人會想，不是說按揭保險目的是供自住買家購置物業之用嗎？又如何應用於投資？但現實中，不少家庭的確透過按揭保險，完成物業「一開二」的大計，關鍵是行動的步驟。

不少人應該聽說過，又想買車，又想買樓，如果兩邊都要借款融資，最好是先買樓，後買車。因為申請物業按揭，計算供款與入息比率時，銀行會一併考慮申請人的其他債務負擔──例如由車行提供的汽車貸款。反過來，買樓後申請汽車貸款，車行卻不會理會借款人的樓按負擔。對於按揭供款接近入息比率上限的人士來說，先買樓、後買車會較易獲得總額度較高的貸款。當然，代價是整體還款比率會略為升高。

行動先後次序影響獲批機會

同樣地，原則上按保的設立是協助自住用家買樓。如果一個人，或一對夫婦本身已持有一個物業，申請按保再購置第二個物業時，都會被查問，提供更多自住證明，如果按保公司不信納第二個物業用於自住，往往便會拒批。尤其是如果第一個物業本身是透過按保購入，再申請以按保購買第二個物業，更是幾乎沒有獲批的機會。

不過，如過程序反過來，先用自住條件以按保購買第一個物業，再以一般按揭成數購買第二個物業，只要符合壓力測試的要求，一切卻會變得較為容易。看到這裡，可能年輕一點的讀者會嗤之以鼻，哪有錢一下子買兩個物業？

但對換樓客來說，以上問題可能較為簡單。例如夫婦持有一個物業，賣出套現，再由一方以自用按保購買一個新單位，另一方稍後以一般按揭條件購買第二個單位，只要雙方都可通過壓測，一般也不會有甚麼拒批問題。技術上單看申請按保換樓的一方，仍然是自用，但由夫婦二人角度看，卻又是透過按保，較輕易完成「一開二」的計劃。

或者有人會問，可否更簡單一點，例如先生購買太太持有的物業業權，以自用條件申請按保，順便套現，以減少一次買賣程序？答案卻是不可以的，原因是按保公司看到業權由A、B轉讓至A，一般會認為是變相轉按套現，會質疑物業並非真的買賣，通常會拒批按揭申請。

原文刊於經濟日報2021年7月28日

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