成交價偏離估價的按揭影響

27-8-2021

買二手樓自然要討價還價，對買家來說，最好以低於市價入貨。但成交價並非愈低愈好，成近價如果遠低於銀行估價，甚至會影響按揭申請。市場也不時出現「筍盤」因成交價太低，而被銀行拒批按揭的個案。

早前市場有一宗成交，單位在多家銀行的估值約1,100萬元，而一位買家與業主達成協議，議定成交價為880萬元，成交價與估值差距達2成。買家持臨約向多家銀行申請按揭，結果都是拒批。

銀行拒為成交價遠低於估價的物業提供按揭，原因是擔憂買賣雙方在背後有洗黑錢等不法操作，又或物業有銀行未及發現的隱藏問題。尤其有兩類情況較易觸發銀行懷疑：其一是成交個案單單涉及買賣雙方、沒有經物業代理仲介。其二是估值高於按揭保險適用範圍，而成交價又處於可申請按保的範圍，銀行會懷疑成交價被人為壓低。

成交價偏離估值1成已可觸發戒心

至於何謂大幅偏低，並沒有一致的標準，一般而言，成交價低於銀行估值10%，已可能觸發銀行的戒心。此種疑慮並非無的放矢，尤其是現時是大致是賣方市場，就算賣方急於套現，只要叫價略低於市價，應該已可在合理時間內放售單位。成交價大幅偏離市場估值，難免引起懷疑。

對於買方而言，如果真的在討價還價後，成交價遠低於市場估價，惟有提供合理原因（例如裝修殘舊、景觀因規劃有變等），多向幾家銀行申請，希望有銀行處理的彈性較大而批出按揭，從而完成交易。

原文刊於經濟日報網站2021年8月25日

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