彈性最大的按揭慳息方案

5-11-2018

在按揭利率較高的時候，為了節省利息支出，部份還款的策略深受部分業主喜愛：提高儲蓄比率，儲足一筆錢便償還予銀行，令未償還本金減少，利息支出便自然下跌。不過，同一方式在新世代卻未必是最理想的慳息招數。

銀行按揭貸款以息隨本減方式計算，借款人提早部分還款，本金下跌，利息便自動減少。未償還本金下調後，借款人可以選擇維持原有還款期、令每月還款額下跌；但更流行的處理，是維持原有的每月還款額，令還款期縮短。後一方案下，每期還款中，償還本金的比例上升，由於償還本金的速度進一步加快，節省全期利息支出的效果更大。此中其實沒有什麼秘訣，提早償還的本金越多，全期利息支出便越少。在過去按息偏高的年代，不少本地業主習慣以提早還款的方式減少利息支出。

彈性最大的按揭慳息方案

不過，提早還款有一個問題，如果借款人突然有需要動用大筆資金，也不能要求銀行退回已經償還的本金。在理財的彈性上，略顯不足。

現時利率正常化，按息在未來一兩年料會穩定回升，可能有業主會考慮，是否應該採取部分還款的策略，以節省利息。其實，如果小業主積存了一定的儲蓄，又想節省按息，在提早還款以外，還有其他更新彈性的方案。

最簡單的策略，是善用銀行提供的按揭存款掛勾戶口。按揭借款人可獲銀行提供高息活期存款戶口，存款利息等同按息，而存款額度一般為按揭未償還本金的一半。假設借款人尚欠銀行400萬元，手頭有閒資50萬元，將現金存入戶口，利息等同按息。換個角度想，存款入戶口，效果等同按揭本金少了50萬元。而相關資金在有需要時，又可隨時提出，運用彈性比提早還款更好。

此類戶口近年幾乎成為新批按揭的必備條件，但部分早年借用的按揭，可能沒有此類安排。此類業主如希望獲得按揭存款掛勾戶口，最方便的方法是為物業轉按，除了可獲高息存款戶口，也可獲銀行現金回贈，一舉兩得。

原文刊於iMoney 2018年11月3日

如有任何關於按揭問題，可直接Whatsapp聯絡我們(+852 55966181)。