建築期付款買家提早完成交易的考慮

26-4-2024

過去幾年，樓花新盤交易中，選用建築期付款的買家佔絕大多數，個別項目中的佔比高達九成。此些買家會面對價格波動，影響交樓時按揭估值的風險。趁樓市氣氛好轉，曾選用建築期付款購入樓花的買家，或可考慮提早完交易，一方面避開估價不足的風險，另一方面也可獲得發展商一定比例的回贈。

在港府撤辣之後，雖然樓市(特別是一手市場)成交量回升，但樓價暫時未見有明顯回升。展望未來，如果出現偶發式的負面消息，不排除樓價再有輕微調整。而樓價波動，對以建築期付出購入樓花而尚未完成交易的買家最受影響。

以建築期付款方式購入樓花，如果物業交樓時估值下跌，可能影響按揭申請。由於簽署預售樓花合約及交樓的日期相距較遠，而銀行對於建築期物業按揭的估價，原則上是按申請時的市值計算。例如簽約時成交價1,000萬元的物業，交樓時估值800萬元，原則上銀行便會按市值800萬元，再根據簽署臨約當時按揭指引的限制，計算按揭成數。例如簽署臨約時的按揭成數上限是八成，現時物業可獲的按揭金額上限便是640萬元。如果買家已支付1,000萬元樓價的一成作訂金，現時便需在按揭借款以外，另外準備260萬元才完成交易。如果買家未能籌措資金，後果輕則被賣方沒收訂金，重則在發展商以市價售出單位後，被追收差價。但這種風險，在一定程度上是可控制的。

大部份提供建築期付款的樓花項目，都附有提早完成交易的條件，多數情況下，買家如順利提早完成交易，更多獲得發展商提供樓價數個百分比的回贈。此類買家如果其他財務條件配合，可考慮提早成交，避免了樓價萬一再有調整、新居估價下跌影響按揭的風險。

注意事項：並非每一個樓花項目都會為提早成交的買家提供額外回贈。具體優惠請參考項目價單。另外，發展商任何名目的回贈，在買家申請按揭時，都會在物業估值中扣除。例如以建期購入價1,000萬元的物業，現時估值800萬元，假設提早交易，發展商回贈成交價(1,000萬元)的3%，即30萬元。申請按揭時，估值便是770萬元(800萬元減30萬元)，再按此計算按揭成數。

最後，由於撤辣後成交量回升，近日銀行按揭申請有「塞車」現象，買家可能需要預留稍長的時間，以完成按揭申請及取用按揭。

原文刊於Now 財經 2024年4月25日