小業主應對加息的策略

11-9-2018

市場估計本月下旬聯儲局將再上調聯邦基金利率四分一厘，而本地銀行預料會跟隨上調最優惠利率。談到加息，各界焦點多集中在「對樓市有多少影響」、「每月供款增加多少」等。卻鮮有提及，小業主在加息周期，可以如何應對。事實上，視乎理財目標，業主其實有不少策略可以選擇。

一、以不變應萬變

，即任由按息上升，每月供款增加。表面看此取態相當消極，卻可能是最多人「選取」的對應措施──按息回升初期，供款增加始終有限，不少人可能採取聽之任之的態度。尤其是按揭餘額少、剩餘還款期短、供款佔月入比例偏低等。此等情況下，利息上升，對借款人的財務影響不大，大可不理。另一種情況是借款人預期收入升幅可完全抵消加息影響，便未必有太大的財政壓力推動借款人為加息作特別部署。

二、延長供款

。如果借款人的理財目標是「限制每期供款於月入一定比例」；面對加息，其中一個可行的方案便是與銀行相議，透過延長還款期的方式，令每期供款減少。此方案有一定代價，延長還款，會令全期利息增加。除了本身有樓在供的業主，估計部分準買家也會採用延長供款期的方式，壓低每月供款，以通過壓力測試。當然，延長供款也要條件配合，例如按揭年期再延長也不可超逾30年。

小業主應對加息的策略

三、提早還款

。利率回升的長遠影響，是全期利息支出增加。如果借款人的理財目標着眼於控制長期利息支出，而手上又有閒置的現金，可考慮進行部分還款，減低長遠的利息支出。當然，閒置資金用於提早還款是否最佳選擇，要視乎情況而定。假設當事人過去的平均投資回報高於預計中的中長期平均按揭利息，那倒不如以閒置資金用於投資；相反，如果當事人的投資紀錄平平，現有的資金並無特別用途，與其放在銀行活期存款賺取微薄利息，那倒不如用於部分還款。

四、轉按

。如果借款人目前的按揭組合利息偏高，又符合其他條件的話，可考慮以轉按方式減少利息支出，尤其是近幾年以一、二按組合入市的買家，二按的供款假期(Payment Holiday，例如首兩年免供的安排)已完，開始要償還利息較高的二按。正好近兩年樓價上升，轉按可能足以償還原有的一、二按金額；借入上述二按的小業主，可考慮以轉按節省二按利息支出。

當然，轉按有不少先決條件，包括良好的還款紀錄、原有按揭已過罰息期；新造按揭合乎金管局的按揭指引等。對絕大多數以浮息按揭供樓的香港人來說，加息的影響大致一樣，但視乎個別借款人具體條件的不同，可以有完全不同的應對策略。在決定採取哪一種策略前，借款人宜先詳細了解自己的情況。

原文刊於信報網站2018年9月11日

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