定息按揭慳到幾多？

1-3-2018

早前由於拆息上升，有一段時間，H按借款人會轉用最優惠利率為準的鎖息供樓。而由舊有H按轉按，慳息效果不明顯，市場一度估計年內轉按活動可能轉趨沈寂。但隨多家銀行推出定息按揭、而拆息在新年假期後回落，轉按慳息的效果又見顯注。

近幾年一般新做按揭的罰息期為2至3年，2年前新批H按的一般條款為H+1.7厘。近2個月H按的較佳批核條款為H+1.3厘，成功轉按，牌面慳息0.4厘，但由於早前拆息高企，年初拆息企於1厘以上，因此不管是H+1.3抑或H+1.7厘，在機制下都會轉為以P為準的「鎖息」供樓，實際供款利率都是2.15厘。如果情況持續，的確會減少按揭客戶轉按的誘因。

但近月各項因素都出現變化，一來是拆息回落，近日拆息大致維持在0.72厘水平，假設原有按揭條款為H+1.7厘，鎖息P（5.25厘）減3.1厘，供款利率即2.15厘。如新批按揭H+1.3厘，供樓利率即2.02厘，利率較舊有按揭為低。

其次，多家銀行推出定息按揭產品，較優惠的定息按揭條件為首年定息1.68厘，其後H+1.3厘，鎖息P（5.25厘）減3.1厘，並有現金回贈及高息存款戶口。以原有按揭餘額300萬元，還款期25年計，每月供款約12,936元。如維持借款額及還款期，轉至上述定息按揭，每月供款會減至12,253，每月節省683元。雖然表面上的節省不多，但由於利率較低，還本速度會較快，定息按揭戶口一年後未償還按揭金額會是2,902,611元，比維持於原有H按低5,760元。如果年內拆息或最優惠利率上升，原有按揭的供款會增加，但定息按揭則維持穩定。

在部分銀行推出定息按揭計劃後，先後已有銀行跟進推出類似安排；由於條款相對於2、3年前推出，剛過罰息期的現有按揭優惠，估計年內轉按活動會維持活躍。

原文刊於經濟日報網站2018年2月28日
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