定息按揭「抵唔抵」的2個關鍵

6-5-2022

5月新申請定息按揭利率上調，10年期定息利率2.45厘，貼近多家銀行新批H按的「鎖息上限」；對擔心按息上升，一度考慮轉用定息按揭的置業人士來說，定息按揭的「抵用窗口」看來已經過去。

所謂定息按揭的「抵用窗口」，即浮息應升未升，定息利率只是略高於浮息按揭的時間。如果估計浮息按揭利率會持續上升，轉用定息按揭對借款人明顯較有利。而在浮息開始上升時，借款人難以判斷加息幅度、加息期持續時間，但新批定息按揭利率也開始上揚，要決定是否轉用定息按揭，便會有較複雜的考慮。

本地9成多的新批按揭為H按，而絕大部分H按有與最優惠利率（P）掛鈎的鎖息機制，現時一般為「『細P』-2.5%」或「『大P』-2.75%」，即都是2.5厘。而上一次美國加息周期，在美國持續加息2厘後，本地最優惠利率才上升0.125厘。如果歷史完全重複，香港H按用家，很可能在拆息在現水平跟隨美息上升1厘後，因鎖息機制，而令H按供款利率在2.5厘至2.625厘止步。由於近日新批定息按揭利率已上調至2.45厘，似乎定息按揭鎖定利息上限的作用有限。

考慮1：P會不會有更大升幅

但此處要再考慮2個因素，首先是「鎖定」利率的鎖有多固定？定息按揭的利率，在鎖息期內是完全不變的。而H按的「鎖息」, 是錨定最優惠利率，如果最優惠利率上升，H按的鎖息也會上升。而市場目前估計，美息年內升幅可達3厘，比上一次加息周期的2.25厘為高，不排除香港最優惠利率及H按的鎖息有比上一個加息期更高的升幅，那時H按的鎖息也會水漲船高。

考慮2：新批H按鎖息會否調整

其次要考慮，在加息環境下，未來新批H按的條件亦可能有變動。大家習慣了幾年的「『細P』-2.5%」或「『大P』-2.75%」鎖息水平，亦可能因為市場利率上升而改變。新批H按可能出現「『細P』-2%」或「『細P』-１.5%」的情況。屆時新取用按揭的借款人，對於應該要用H按抑或定息按揭，便會有完全不同的計算。

原文刊於經濟日報網站2022年5月4日

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