夫婦單名持有物業的策略

23-7-2016

傳統上，已婚人士買樓，多數會以二人聯名方式持有物業。但近年多了夫婦因為稅務及按揭原因，置業時選擇單名入市。

陳先生夫婦結婚數年一直租樓，最近二人儲足首期，計劃入市。二人在心儀二手屋苑找到合適單位，討價還價時，同行的律師朋友卻問二人打算簽長命契抑或 單名持有。二人雖然是專業人士，平時較少留意地產新聞，認為夫婦買樓，自然是聯名持有物業；但朋友卻說近年多了夫婦買樓時選擇以單名入市。二人詳問原因， 才恍然大悟；但對於自己應否仿傚，卻仍有猶豫。

夫婦置業 聯名持有做法傳統

2013年港府調整印花稅，將印花稅額上調一倍（坊間稱為「雙倍印花稅」）；只有「未持有本地住宅的永久居民」購入住宅單位，可獲豁免，改以第二標 準稅率（即舊稅率）支付印花稅。如果買家已持有住宅單位，購買一個$600萬物業，印花稅是$36萬；如果未持有物業的永久居民購買，印花稅是$18萬。 如果夫婦二人入市時，只以一人持有物業；另一人他日置業，便可支付較少的印花稅。

在按揭上也有理由促使夫婦以單人持有物業；申請按揭時，如果本身已持有或擔保一個本地物業的按揭，再購買第二個物業時，基本供款不可高於入息四成， 而假設加息3厘的壓力測試下，供款不可高於月入五成。而對未持有或擔保其他按揭的人士，基本供款要求是可高於月入五成，壓測下供款不可高於月入六成。

單名持有 減再置業印花稅支出

假設印花稅及按揭指引不變，他們以一人單名入市，另一人他日置業，未來的確可省下較多印花稅，屆時也較易申請按揭。換上另一個情況，假設陳先生作為 單一業主申請按揭不足以通過壓測，需要陳太作擔保人，則陳太未來單名再入市，雖然可支付較低的印花稅（因為身份非住宅業主），但申請按揭時的壓測標準仍然 較高（因為陳太已是丈夫物業按揭的擔保人）。

計過數後，二人認為理性上宜以單名入市，但情感上卻有所顧慮。此方面香港可能較中國內地更為傳統，話說數年前中國要限制樓市炒風，規定家庭購買第二 套房，稅率較高，按揭優惠較少；結果實施有關規定的城市，離婚數字明顯上升；不是突然多了夫婦情感生變，而是「離婚」後置業，可節省稅務支出，也可取得較 優惠的按揭條件。

可能是「買樓收租置富」的想法深入民心，據了解市場上的確是多了夫婦購買自住物業時，選擇以單名持有單位，為未來「可能購買收租單位」作出準備。對 於陳氏夫婦要決定單名抑聯名入市，外人不容置喙。不過，一如上文提及，除非陳生陳太中，有起碼一位收入夠高，不需另一人擔保已可申請按照，否則，即使身份 只是擔保人，未來申請按揭時，即使可節省印花稅，申請按揭的要求其實與「持有按揭物業」的標準一樣嚴格。是否值得大費周章為未來「可能買樓收租」作部署， 便要他們自行決定了。

原文刊於置業家居2016年7月23日
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