加息預期升溫 定息有無得諗？

31-8-2022

 美國聯儲局高層言論轉鷹，上周美股應聲下跌，下月底美息可能再上調0.75厘，港元拆息及最優惠利率或隨之上升。在預期息口上升、而且高息期可能維持一段時間的前提下，定息按揭是否好選擇？

一般小業主比較按揭計劃，判決優劣的標準是息口高低。8月31日前申請按證的定息按揭，最低息的是10年定息3.5厘(還款期最長30年，首10年定息3.5厘，之後可轉為浮息計算)。相對於現時新批浮息按揭利率2.5厘至2.75厘，定息計劃利率不算吸引。單純以利率因素考慮的話，借款人要判斷浮息將上升至高於3.5厘，而且維持一段較長時間，選用定息安排才合算。而究竟浮息利率在本加息周期會上升多少或維持多久，卻是未知數。

當然，在按證之外，也有其他的定息按揭可選擇。滙豐早前推出的一年定息按揭，定息期只一年，首年利率為2.75厘，次年起轉為有封頂的H按，利率為H+1.3，鎖息P(現為5厘)減2.25厘。此類短定息期的安排，雖然對固定每月還款支出沒有長期作用，但其定息不比浮息高的特點，對於那些預期利率不會長期高企的按揭借款人有一定吸引力。部分市場分析認為美國經濟面臨衰退，明年美息可能轉為向下調整，認同此類意見的借款人，可能會認為沒理由借入利率遠高於浮息的定息按揭。定息期較短，定息又不比現行浮息高的按揭產品，便可能較符合他們的需求。

最後，市場上也可能有少部分「被動地選擇」定息的借款人。按證定息期較長的產品，申請人毋須通過壓力測試，只需符合基本的供款負擔比例要求。例如本金500萬元，還款期30年，浮息按揭現行利率2.75厘；每月供款20412元，申請人月入要在48632元以上才可通過壓測。但換成3.5厘的定息按揭，每月供款雖然較高，為22452元，但月入只要44905元，便符合入息要求。

個別以長成交期購入單位(例如新盤建築期付款)的買家，如果簽訂臨約時沒有預期利率上升，現行收入在浮息上升後不足以通過壓測取得按揭，轉為申請定息按揭，便可能是其中一個可行的借取所需樓按，完成交易的方案。

原文刊於信報網站2022年8月30日

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