入市負擔計一計

27-8-2016

樓價近月似見轉勢，一手銷情暢旺之餘，二手市場成交價亦見明顯回升，由趨勢看，樓市上升似會持續一段日子。對之前樓市調整階段時未有入市，打算多觀望一段時間的用家來說，放在眼前的問題是：應否高追？

近日樓市的升勢似模似樣，多個新盤首批單位即日售罄；二手市場方面，地產代理的樓市指數錄得強勁升幅；唯一令升勢顯得不太全面的，是二手成交量仍在 相對低位徘徊，一個月成交不足4,000宗。不過，在港府引入額外印花稅、金管局收緊按揭成數的大環境下，二手成交量將難見過去旺市一年逾10萬宗成交的 盛況。樓價看來有機會轉勢向上，對用家來說，問題便是：應否入市。

不少用家會考慮，由租樓轉為買樓，供款是否會比租金多。以一個$300萬的小單位為例，參考差餉物業估價署統計，回報率約3.1厘，即每月租 金$7,750；標準按揭成數六成，借$180萬，假設按揭年期30年，獲批H+1.5厘按息，月供約$6,599，供比租平約15%。當然，不少人會 問：沒有$120萬的首期，即使計算上供平過租，又如何入市？其實坊間一句潮語已提供答案：「成功靠父幹」。理論化一點的說法，是香港不少人在上幾代已累 積大量財富，足夠支持一年一、二手合共6、7萬宗的成交有餘。

如果沒有「父幹」，又有居住需要，值得考慮的，也許不是去參與「樓價升幾多」的估市遊戲；反而計算自己可以負擔多少的樓債較為實際─至少此是一個有客觀答案的問題。

供款佔月入四成 屬合理水平

假設借款人未持有/擔保其他按揭，如申請人月入$3萬，可借用按揭上限約$330萬，可購買的樓價便視乎拿得出多少首期而定。

近月H按利率偏低，接近九成的新批按揭為H按。以月入$3萬，「借到盡」$3,296,544，一個月拆息0.24厘為例，如獲批H+1.5厘按 息，實際月供約是$11,761，月供佔月入39.2%。當然，不同人士的情況千差萬別，壓力測試只是考慮負擔能力的起點，但一般來說，按揭供款佔收入約 四成，負擔算是處於合理水平。

原文刊於置業家居2016年8月27日
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