供樓初期還息為主？

8-5-2019

老一輩「食鹽多過你食米」，總結出不少人生道理。不過，時移勢易，部份「傳統智慧」，即使未至於棄如敝屣，也有需要大幅修正。例如上一代常掛在口邊的「供樓初期還息為主」，便大有檢視必要。

故老相傳，借銀行按揭供樓，供款初期本少息多，之後每期供款中，還本比例才會逐步回升。其實以上的傳統智慧，只有一半正確。正確的是：假定年期及利率不變，每一期供款中，還本的比例會逐步增加。但「供款初期本少息多」卻不一定是正確的。

不論按揭貸款的本金、年期、利率為何，只要三者是固定的話，在息隨本減的原則下，每一期供款中的還本比例都會持續上升。而供款初期的供息比例會較後期為高。將每期供款的還本的比例畫一條線，會得出一條平穩向上的曲線。但要留意，此不代表任何情況下，供款初期的還息比例一定較還本為高。

以現時新造按息約2.4厘、借100萬元為例，如選用30年期還款，每月還款3,899.41，第一期還款中2,000元為供息，佔約51.3%；其餘1,899.41為還本，供息比例高於供本。

不過，同樣是新造按息約2.4厘、借100萬元，如選用25年期還款，每月供款4,435.97元，第一期還款中，2,000元為利息，佔供款45.1%；其餘2,435.97元為還本，已是供本比例較高。

所謂「供樓初期還息多於還本」，在按息偏高年代，多數情況下是正確的。但近十年按息偏低，除非選用較長的還款期，否則在很多情況下，按揭還款初期的供本比例已經高於還息。

原文刊於經濟日報網站2019年5月8日

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