二按的壓力測試要求

11-7-2018

政府修改居屋訂價機制，可說是有居屋政策自推出以來最大調整；但對樓市的影響應該有限：少數幸運兒可望以平價購買新居屋，其他有父幹的可借家人資助入市，無父幹的可能要考慮是否購買有提供高成數安排的一手私樓。但新盤的財務安排，也有不少值得注意之處。

資助房屋更改訂價機制之後，未來的訂價與私人市場樓價脫勾，改由合資格申請家庭負擔能力而定。官方估計下期居屋訂價換算下來，大概是私樓的五二折。訂價標準改變，方向上值得認同：居屋訂價與私樓脫鈎，避免了水漲船高，連資助房屋樓價都難以負擔的荒謬現象。

但一如特首所言，新措施未必對樓價有壓抑作用。居屋賣平了，預期申請人數會激增，在供應未及增加的情況下，每期未能中籤機會大減。一手居屋向隅客要不再等下去，要不就考慮在私人市場尋找入市機會。有家人資助首期的，選擇的範圍較大。沒有「父幹」的，可能便要考慮有高成數按揭安排的新盤—整體情況與訂價機制改變前幾乎沒有變化。

高入息居屋向隅客或被推至一手市場

現時一手居屋的家庭入息限制已達5.7萬元，部分家庭未能在二手市場入市，主要原因都是欠缺首期而非未能負擔按揭供款。以樓價650萬二手樓為例，首期需260萬元。相反，在一手市場，如果發展商有提供二按，成數2成半，一個800萬元的新盤單位，首期可低至120萬元，對準買家來說，可大幅節省儲首期的時間。

新盤的正規二按，都需要一按銀行同意；而借取一按加二按都要通過壓力測試。在涉及二按的壓力測試上，會比單純一按的計算較為複雜。

首先，很多二按會有分段利率，一般是先低後高，例如首2年供款是貼近銀行利率的P減，而往後是P或P+1厘。在計算壓力測試時，對有分段利率的按揭，都要以高者為準。例如二按，首2年利率P-2.85厘，往後是P（5厘），「現行利率」便應該以5厘為準；對未有按揭負擔的申請人來說，一按+二按的在現行利率下供款不可逾月入5成。而壓測再加3厘後，一按+二按的供款不可逾月入6成。

此外，如果二按的成數是高於樓價2成，整個壓力測試的標準會更嚴格。一按+二按的在現行利率下供款不可逾月入45%。而壓測再加3厘後，一按+二按的供款不可逾月入55%。
由於涉及的概念較為複雜，準買家未必能自已進行新盤一、二按壓測計算。在作出入市決定前，宜先向銀行及相關財務公司了解具體的入息要求。

原文刊於經濟日報網站2018年7月11日

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