一手付款安排對按揭的影響

14-3-2025

近期多個一手新盤以折扣價開售，令購買力集中一手市場。但新盤買家宜留意，發展商不同形式的優惠，甚至創新的付款安排，都可能會影響按揭的申請。

第一類會影響按揭估值的是新盤的優惠。在2013年4月實施《一手住宅物業銷售條例》後，購買一手住宅可獲的折扣、優惠(包括由發展商向買家提供任何種類的現金回贈、標明價值的禮品等)，都完全透明。而根據金管局的按揭指引，銀行為一手住宅物業提供按揭估價時，有關優惠和回贈都需要扣除。

舉例一個成交價2000萬元的一手單位，發展商有不同名目的現金回贈、禮品送予買家，共值200萬元；買家為物業申請按揭，物業估值便是1800萬元，再以此計算按揭成數。

而有部分新盤優惠，會有一定條件，並非每一個買家都可享用，例如某新盤為指定行業買家提供額外回贈。那些並不附合條件，未有取得回贈的買家，銀行在處理其按揭申請時，可能會要求其作出聲明，表明未有取得有關回贈，以豁免將優惠價值於估價扣除。

過去由物業代理提供予買家的回贈，銀行一般不會要求自物業估值中扣除。但由於近年物業代理向買家提供的高回贈曝光，引起銀行注意；這些回贈亦可能需要於物業估值中扣除。

第二類影響按揭估值的是市況變化。撇開優惠，一手住宅估價不足，通常出現於「建築期」成交。即買家與發展商在物業未落成時簽訂買賣合約，並約定在物業落成時完成交易。如果期間樓市下跌，買家申請按揭時，便有機會出現估價不足的情況。

第三類會影響按揭申請的是某些付款安排可能被視為非自用，例如新盤提供租金回報保證的付款安排。即買家如將物業出租，發展商保證其租金回報達指定水平。選用此類付款安排，銀行會視為非自用，按揭成數上限會較標準扣減一成；而買家亦難以自用條件申請按揭保險。此外，即使銀行接受買家以非自用條件申請樓按，這些獲保證的租金回報，亦可能影響估價，令貸款額進一步下跌。

最後，近年個別新盤提供「先住後付」的安排，即物業落成，但買家未完成交易前，已可先行入住單位一段時間。過去曾有例子，銀行會計算此段時間的市值租金，需要自成交價中扣減。

原文刊於信報網站2025年3月18日