一手付款安排對按揭的影響
14-3-2025
近期多個一手新盤以折扣價開售,令購買力集中一手市場。但新盤買家宜留意,發展商不同形式的優惠,甚至創新的付款安排,都可能會影響按揭的申請。
第一類會影響按揭估值的是新盤的優惠。在2013年4月實施《一手住宅物業銷售條例》後,購買一手住宅可獲的折扣、優惠(包括由發展商向買家提供任何種類的現金回贈、標明價值的禮品等),都完全透明。而根據金管局的按揭指引,銀行為一手住宅物業提供按揭估價時,有關優惠和回贈都需要扣除。
舉例一個成交價2000萬元的一手單位,發展商有不同名目的現金回贈、禮品送予買家,共值200萬元;買家為物業申請按揭,物業估值便是1800萬元,再以此計算按揭成數。
而有部分新盤優惠,會有一定條件,並非每一個買家都可享用,例如某新盤為指定行業買家提供額外回贈。那些並不附合條件,未有取得回贈的買家,銀行在處理其按揭申請時,可能會要求其作出聲明,表明未有取得有關回贈,以豁免將優惠價值於估價扣除。
過去由物業代理提供予買家的回贈,銀行一般不會要求自物業估值中扣除。但由於近年物業代理向買家提供的高回贈曝光,引起銀行注意;這些回贈亦可能需要於物業估值中扣除。
第二類影響按揭估值的是市況變化。撇開優惠,一手住宅估價不足,通常出現於「建築期」成交。即買家與發展商在物業未落成時簽訂買賣合約,並約定在物業落成時完成交易。如果期間樓市下跌,買家申請按揭時,便有機會出現估價不足的情況。
第三類會影響按揭申請的是某些付款安排可能被視為非自用,例如新盤提供租金回報保證的付款安排。即買家如將物業出租,發展商保證其租金回報達指定水平。選用此類付款安排,銀行會視為非自用,按揭成數上限會較標準扣減一成;而買家亦難以自用條件申請按揭保險。此外,即使銀行接受買家以非自用條件申請樓按,這些獲保證的租金回報,亦可能影響估價,令貸款額進一步下跌。
最後,近年個別新盤提供「先住後付」的安排,即物業落成,但買家未完成交易前,已可先行入住單位一段時間。過去曾有例子,銀行會計算此段時間的市值租金,需要自成交價中扣減。
原文刊於信報網站2025年3月18日
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