P轉H的考慮

26-1-2021

近日拆息偏低，對於大部分以H按供樓的業主來說，每月供款利率自動下調。但有一批業主，在2年多前以P按借取按揭，此批業主如由P按轉H按，利率可下調約0.6厘，兼享現金回贈，但要留意，此類轉按也有輕微的風險需要考慮。

封頂利率提高存風險

近幾年的絕大多數時，新批按揭都以H按佔較高比重，P按變得聊備一格，例如去年11月，新批按揭中，只有2.5%為P按，而94.6%為H按。唯一例外的時段是2018年底至2019年初，當時由於拆息偏高，大部分新批H按的實際上會轉用以P為準的封頂利率供樓。新批H按與P按的利率均約為2.15厘。加上當時有銀行為P按提供較多優惠，P按的用家比例一度佔上風，在數個月間，有47%至57%的新批按揭為P按。

由於拆息在近月大跌，本周初一個月拆息回落至0.11厘水平，以新批按息約H+1.4厘計，現時新批H按的利率只在1.51厘水平。2年前取用的P按，罰息期可能已完，如果借款人現時由P按轉H按，按息可下調逾0.6厘。以未償還按揭額$400萬，年期25年計，舊有P按每月還款為$17,248；轉為H按，付月還款會降至$16,205，每月節省逾千元還款。而近期多家銀行亦為轉按客戶提供現金回贈，足可抵銷轉按的律師費。

要強調的是，對2年前選用P按的業主來說，考慮轉用H按，也有幾點要考慮。第一，是2年前批出的P按，利率一般為大P（5.25厘）減3.1厘，即2.15厘，無疑較當前的H按利率為高。但現時H按的封頂利率，一般為大P減2.75厘，即2.5厘。如果轉用H按後，理論上，如果拆息大幅上升，業主未來的供款利率可能較舊有P按為高。

留意收入能否再過壓測

其次，2年前新批的按揭，不論是H按或P按，大部分都備有與按息掛鈎的存款戶口。但現時此類存款優惠已不是必然，部分銀行仍有提供，部分銀行卻已全面撤銷，另有銀行可供借款人選擇，如果要按息掛鈎存款戶口，在按息或回贈上會有調整。對買家來說，在轉按時宜詳加考慮。

最後，如果以現時條件轉用H按，雖然實際上的每月還款會以「H+」計，在計算供款與入息比率及壓力測試時，「當前利率」卻會以較高的「P減」，即2.5厘計算，2年前收入僅僅夠計，而收入又未有增長的借款人，要留意收入是否足以通過壓測。

原文刊於置業家居2021年1月23日

如有任何關於按揭問題，可直接Whatsapp聯絡我們(+852 55966181).