P按會戰勝歸來？

18-10-2018

經過8月份銀行上調新造按揭利率、9月上調最優惠利率後，按市出現新形勢，傳統上主導市場的最優惠利率按揭（P按），或有機會挑戰拆息按揭（H按），重新成為按市主流產品。

過去幾年，H按在多數時間主導市場，新批按揭中，往往逾9成採用H按。原因在於，H按提供以最優惠利率為準的鎖息機制，而鎖息過去一般等同P按的最佳利率，而每月供款，更是以H+及P-兩個計算方法中的低者為準。在此情況下，自然是多數用家選用H按。

而在8月調整按息後，多家銀行將P按及H按的按息重新定位，H按仍有以P為準的鎖息，但鎖息一般比起P按利率卻會略高。例如H按開出H+1.3厘的條件，而鎖息為P-2.9厘；而同一銀行的P按，利率為P-3厘。由於近日一個月拆息大致在1.6厘左右，借款人選用H按，實際上會以鎖息供樓，而按息會比P按高0.1厘。

H按鎖息上調 利率略遜P按

正是多家銀行都有類似的安排，近日新申請按揭個案中，選用P按的比例似見回升。如果主要銀行都維持上述P按及H按的利率設計，估計P按有機會逐步擠走H按的市佔率，重新成為主流按市產品。當然，過程充滿變數，如果成行為吸引客戶，又再增加H按的優惠，結局便將完全改變。

作為用家，未必會關心新取用按揭中的H按及P按比例；最大的關心，應該是「現時申請，究竟H按較抵抑或P按較抵」。其中一個考慮是，現時H按的利率雖然略高於P按，但長遠而言，會不會出現拆息大幅回落，令H按按息反而較低的情況？

現時一般新造H按利率約為H+1.3厘，10月16日一個月拆息約為1.57厘，即供款利率為2.87厘，而多家P為5.375厘的銀行，為H按開出的鎖息上限為P-2.9厘，即2.475厘，實際以供款以2.475厘計算；而P按條件為P-3厘，即2.375厘。要H按的利率低於P按，一個月拆息要回落約0.5厘，至1厘水平，而最優惠利率不變，屆時才會出現H按利率較P按低的情況。

按揭申請人在P按及H按之間考慮時，不妨問自己：拆息是否有大幅回落的空間？

原文刊於經濟日報網站2018年20月17日

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