H按鎖息上調的影響

24-8-2022

 兩家大型銀行上調新批H按的鎖息上限0.25厘，市場預期會起帶頭作用，新批按揭利率會由2.5厘，上升至2.75厘水平。新批按揭利率上升，其實會有多層次的影響。

兩家大行把新批H按的鎖息上限上調，由之前的P(5厘)減2.5厘或P(5.25厘)減2.75厘，上調至P(5厘)減2.25厘或P(5.25厘)減2.5厘，即利率由2.5厘升至2.75厘。雖然之前已有個別中小型銀行上調新批H按鎖息，但多數銀行仍是按兵不動；而預期兩家大行出手後，整體業界會跟隨。新批H按鎖息上移，至少有三層影響。

一、新申請按揭入息需求微升：銀行只是上調新批H按的鎖息，並不會影響既有的H按客戶。但對新申請H按的客戶來說，銀行進行供款負擔比率及計算壓力測試時，會以新的鎖息上限計算。以500萬元貸款額，還款期30年計，利率由2.5厘升至2.75厘，每月供款會由19756元，升至20412元；通過壓測的收入，會由47316元，升至48632元。

二、銀行暫不願加P：今次大行上調新批H按鎖息，基本原因是利息成本上升；近幾年批出的H按，條件一般為H+1.3厘，P減的鎖息為2.5厘。當H升穿1.2厘後，客戶轉以鎖息供樓，拆息進一步上升的成本壓力便轉移至銀行。銀行要緩解利率成本上升的壓力，可以考慮上調最優惠率(P)，或像現時一樣，上調新批H按的鎖息。但一般認為上調P，會牽一髮而動全身，例如市場會期望銀行一併上調存款利率。

現時銀行先行上調H按的鎖息，一定程度顯示銀行仍視加P為最後手段。當然，上調新批H按，不會增加既有按揭貸款的利息收入；加上市場仍預期美息在年底前會持續上升，香港最優惠利率上調，只是時間及幅度的問題。

三、轉按誘因下跌：銀行上調H按鎖息，暫時不影響H按既有借款人。但新舊H按的利率拉闊，卻會減少既有H按借款人的轉按誘因。如新、舊H按利率條件一致，不少借款人會因為現金回贈而轉按。但當新批H按的利率上升時，是否仍值得為了回贈而付出較多利息，便要小心計算。當市場上的新批H按鎖息普遍上升後，預期轉按需求會出現較明顯的調整。

原文刊於信報網站2022年8月23日

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