2022按揭市場回顧

28-12-2022

 年近歲晚，又到了回顧與前瞻的時間。今年因美國進入加息周期，速度與幅度為近幾十年罕見，連帶香港的按揭市場都出現多個重大變化。

（1）實際按息上升

今年美國聯邦基金利率上升4.25厘，香港的利率亦受帶動，其中一個月港元拆息升幅甚於美息，由年初的0.15厘，升至近日一度高於5厘。而最優惠利率（P）亦受帶動，但升幅遠低於拆息；多家銀行的P在年內上升0.625厘。

由於H按都設有封頂利率，如果借款人在去年取用H按，平均還款利率會由年初的不足1.5厘，升至近日的3.125厘。

另一方面，多家銀行亦調整新造按揭的利率，例如今年初，P為「大P（年初為5.25厘，現為5.875厘）」的銀行，H按封頂利率一般為P-2.5厘；現時有部分銀行已調整至P-2.25厘，進一步推高新造按揭的利率，12月加息後，不同銀行新造H按利率現時介乎3.125厘至3.625厘不等。

（2）壓力測試要求放寬

金管局在2010年引入按揭壓力測試要求，樓按申請人除了要符合供款不逾月入一半的基本要求外，在計算按息上升2厘時，還款不可高於月入六成。其後在2013年，要求收緊至按息上升3厘時，還款不可高於月入六成。壓測背後的理據，是低息期可能刺激貸款需求，一旦利率「正常化」，會令借款人的還款壓力大增。壓測可以在一定程度上保證，借款人不會過度借貸。

因應今年利率回升，金管局亦調整壓測要求，恢復至「按息上升2厘時，還款不可高於月入六成」。此舉在一定程度上抵銷了加息持續推高申請人入息要求的影響。

（3）新造按息差異化

過去銀行為一、二手物業提供按揭，貸款條件基本上沒有差異。但今年起，部分銀行為一、二手物業提供的按揭條件出現變化：一手樓的按揭條件較二手樓有較高優惠，利率略低。此外，多家銀行提供「綠色按揭」，為合資格環保住宅（多數是新樓或新入伙樓宇）提供較多的優惠（多數為較高的回贈）。

此外，過去多家銀行為H按提供的「封頂利率」，一般等同於同一銀行的P按利率。令H按用家「有贏無輸」。但近日部分銀行H按的封頂利率會較P按利率為高，令新造H按的利率略高於同一銀行的P按利率，影響所及，新批按揭申請中，P按比例由9月份的1.3%上升至10月份的9.1%。

展望明年，預期港息在上半年會跟隨美息，有輕微上升空間。而不同銀行的按揭產品差距擴大，按揭申請人在選擇樓按產品前，「貨比三家」將是最基本的策略。

原文刊於置業家居2022年12月24日