2017年按市趨勢

3-1-2017

踏入新一年，一般估計金融市場將較為波動；按揭市場方面，整體亦難言樂觀。展望今年，按市可能有以下趨勢：

樓市成交趨減

去年11月港府上調住宅買賣印花稅至15%，加上按息回升(最優惠利率未升，但近年新批樓按多以拆息定價，近月拆息急升，對多數供樓業主來說，按息其實已靜靜上升)，預料成交量會維持偏低局面。

過去幾年入市的以用家及長線投資者為主，在重重辣招下，用家換樓、投資者「換馬」的成本及難度激增，放盤意欲有限，即使外圍市況較波動，二手市場缺盤情況將維持，令成交量減少，由此而來的新造按揭需求亦將維持低企。

轉按需求疲弱

2016年下半年，由於銀行下調拆息按揭利率，吸引大批業主轉按；但隨拆息上升，轉按對業主的吸引力下跌，此方面的需求預料將放緩。以2015年取用按揭，利率為H+1.7厘，鎖息為大P(5.25厘)減3.1厘的個案為例，即使市場新造H按利率下調至H+1.4厘，在近日拆息上升的情況下，轉按吸引力亦大減，以上周五一個月拆息報0.74643厘計，H+1.7厘即2.44643厘，由於高於鎖息，在此日計息的H按，會改以2.15厘供樓。而H+1.4厘即2.14643厘，僅比鎖息低0.00357厘。在每月供款角度考慮，兩者幾無分別。轉按在財務上的好處就只有新造按揭的現金回贈，缺乏過去供樓利率下調的好處，轉按吸引力下跌。

銀行取態的兩難

由於買賣成交預期減少、轉按需求下跌，今年銀行在按揭上會出現一個兩難局面。要刺激需求，最直接的方法是減價，在貸款而言，即是下調利率。問題在於，在拆息上升的情況下，再調整H按的利率已無多大作用：假設拆息是0.9厘，鎖息上限是大P(5.25厘)減3.1厘(現時為2.15厘)，不管銀行開出的條件是H+1.35厘，抑或H+1.3厘，實際上借款人都會以2.15厘供款。現階段下調按息作用有限，價格競爭激烈程度或放緩。

體系維持穩定

整體而言，今年銀行按揭業務增長並不樂觀，在辣招持續和按息看升的情況下，可能出現買賣與轉按兩閒局面。不過，在銀行體系角度考慮，去年11月加辣令投資者入市成本高企，今年加息而壓力測試不太可能即時放寬的情況下，成功借取按揭的會是較有實力的用家；加上今年金管局引入二按警報機制，業主借用違規二按的情況將減少，即使外圍因素較波動，但銀行體系卻將維持穩定。

原文刊於信報網站2017年1月3日
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