還款壓力望跌 負資產雖增不宜過慮

2-2-2024

本周三金管局將公布2023年底的負資產數據。由於去年第四季樓價下調，預料負資產個案會較去年第三季數字明顯上升。負資產數字上升，預料會引來報章頭版報道，但情況其實並不值得特別擔心。

近幾年選用按揭保險等高成數按揭的個案增長，此等按揭的最高按揭成數可達九成，而個別銀行有為僱員提供按揭成數更高的按揭計劃。另一方面，過去2年樓價調整，2023年底，較2021年樓市高位，價格大概下調20%。那些在接近樓價高峰入市，而又借用較高成數按揭的買家，在樓價下跌時，物業最新的估值如低於未償還按揭餘額，物業在統計上便會成為負資產。

去年第四季末，樓價指數較第三季回落約4%，參考第三季負資產數目為11,123宗，估計本周公布的最新負資產統計，數量會明顯上。雖然負資產個案上升，勢必會引起廣泛報道及評論。但現階段銀行體系內的按揭還款紀錄仍然極為良好，也看不到會有明顯惡化的空間，不值得過度憂慮。

其實，只要社會中存在按揭貸款，而樓價又非只升不跌，負資產個案便是「自然現象」。過去香港樓市長年上升，令負資產個案長期歸零，反而是不正常現象。

對個別借款人來說，物業成為負資產，代表資產價值下跌，當然不是好事。但由宏觀角度考慮，社會有沒有機制，避免業主借入超出負擔能力的樓債，才是值得留意的地方。而過去多年，整體上銀行體系有嚴格執行壓力測試等措施，借款人的償付能力有一定保障。去年第三季，負資產個案增加，但相關的還款拖欠比率卻低見0.02%，說明負資產增加沒有令還款紀錄惡化。

今年樓價在供應充裕的大環境下，仍有一定下調壓力，負資產個案亦可能進一步上升。但展望今年的利率走勢及就業市場，估計香港的就業市場可望保持平穩，樓按借款人的收入可望有溫和上升。相對來說，市場預期美息將進入持續數年的下行周期，本地樓按息率有機會在下半年起慢慢下調，樓按借款人的每月還款可望隨之回落。

回看過去多年數據，即使在近年按息上行的環境下，香港銀行體系內的住宅按揭還款紀錄一直良好。比喻為小朋友的考試分數。香港的表現在多年以來都名列前茅(90天逾期還款比率低於0.1%)；只在多年前曾經試過一段短時間「表現失準」(1999至2003年，逾期還款比率在1%至1.4%之間徘徊)；此時的表現，其實比起其他經濟體，仍屬中上水平。而近十多年來，香港90天逾期還款比率一直低於0.1%。

在利率有望回落、一般打工仔收入有望上升的前提下，社會對於樓價一時波動掀起的負資產個案增加，實在不必過於憂慮。

原文刊於信報網站2024年1月30日