負資產數據回落

3-8-2016

金管局統計，第二季負資產數字1307宗，較前季1432宗略為回落。如果市場普遍預測無錯，年內負資產數字料會回落至3位數水平，但現時官方統計的負資產數據未必完全反映問題。

根據官方、市場的統計，第二季樓價輕微回升，此個是負資產數字回落的主要原因。說到底，「負資產」就是物業市值低於未償還按揭餘額；包括銀行職工按 揭計劃在內，按揭成數都不會高於10成，樓價如果處於升軌，統計上負資產宗數自然會回落。近月市場氣氛改善，數家大型證券行估計全年樓價或將輕微上升，如 果有關分析準確，便意味官方統計的負資產數字會進一步回落。

不過，現時市況下的負資產數字升升跌跌，未必有重大意義。

物業成負資產 不意味供款負擔增加

之前我們提到，「負資產」其實不是什麼可怕現象，只要有按揭貸款存在，而樓價又不是只升不跌，負資產便是自然現象。以本地逾百萬伙私樓，統計上有一 千幾百宗負資產個案，宏觀而言實在不必過慮。微觀（在業主角度看）而言，物業淪為負資產意味身家減少，自然不是好消息；但物業成為負資產，並不意味業主的 供款負擔增加，尤其是近年壓力測試要求下，成功獲銀行批出按揭的借款人，供款負擔平均只有月入35%水平。對有按揭借款的業主來說，除非負資產（樓價回 落）及收入下跌同時出現，否則實際衝擊也不會太大。

1997年亞洲金融風暴、2007、08年金融海嘯，那時信貸資料庫未納入正面按揭資料，銀行按揭批核不需為客戶進行壓力測試。在以上情況下樓價大跌，香港銀行體系都可安然渡過，現時安全措施做足，樓價又見回穩，負資產對銀行體系的影響更是減輕。

當然，上文提及的負資產，僅指牽涉銀行的數字；近年財務公司在按揭市場相當活躍；不涉銀行，單獨由財務公司提供的一按；又或有銀行一按，而業主未經 銀行同意借取的二按，都不會在上述統計中反映。由於財務公司按揭的利率一般較銀行為高，借入此類高息按揭，物業又成為負資產的個案，對業主的財務影響更為 直接。此類貸款批核時不需壓力測試，對借款人而言似乎較為方便，但沒有標準的壓測，借款人在衡量供款負擔時，便要更為小心了。

原文刊於經濟日報網站2016年8月3日
如有任何關於按揭問題，可直接Whatsapp聯絡我們(+852 55966181)。