發展商按揭比例上升

9-3-2016

市場統計，二月份的樓花按揭中，約2成涉及發展商的按揭安排。值得留意，實際上採用此類安排的買家應該會比2成更高。由於發展商按揭在優惠期後利率無可避免較銀行一按為高，尤其是樓價調整的當下，選用此類安排的買家，對較高利率供樓，宜有一定財政準備。

倘二按優惠期完結遇加息 供款或暴增

樓花按揭不完全反映選用發展商按揭安排的數字，因為個別新盤發展商提供建築期付款的一/二按安排，即物業屆現樓才向銀行申請一按+發展商二按或向發展商申請整筆按揭，現時根本未能計算此批買家實際選用發展商一、二按的數字。

在銀行體系角度而言，如果新樓買家借用的是銀行一按+發展商二按，買家必須通過壓力測試；買家應有一定財政實力應付全部按揭供款，萬一借款人斷供，一按銀行亦有較高順位取回欠款，銀行承受的額外風險有限。如果是整筆一按均由發展商關連財務公司提供，原則上更與銀行無關。

由買家角度看，情況卻可能有點不同。單以銀行一按+發展商二按的組合而言，雖然整個按揭組合要通過壓力測試，買家應有一定財政實力應付供款。不過，一旦二按優惠期完結時，碰上利率回升，一、二按供款卻可能較優惠期暴增，買家或需時適應。

過去借入較高息一、二按的業主，一個常見的「處理方案」是在有關貸款的優惠期後轉按；只要將按揭成數轉回傳統銀行，利率便可望大幅下跌。但此種處理 方案其實有賴於外在條件配合，包括轉按時物業估價、當時的按揭指引等容許小業主以銀行按揭取代原有較高利率的發展商按揭。但在樓價前景不明朗的當下，有關 條件是否出現，便要視乎當時樓市情況而定。

轉按或需補巨額按揭差額

以一個樓價1,000萬元物業，銀行一按5成，二按3成的個案為例，按揭借款只800萬元；如二按優惠期為2年免息免供，其時樓價下調至900萬 元，按揭指引不變的話，銀行一般按揭成數上限便是450萬元。買家要轉按，手頭先要有數百萬元現金以支付新舊按揭的差額。如果手頭資金欠奉，便需要以二按 的正常利率供樓（一般是最優惠利率上下1厘）。

不管新盤買家以任何原因借入發展商安排的按揭，由於資金成本問題，此類貸款利率無可避免會高於銀行一按。過去樓市長升長有，二按優惠期完結時，樓價 已升一截，買家轉按較容易，未必需要真的長期捱貴息。萬一因收入證明等未能成功轉按，大不了也可賣樓止賺套現。但樓價由高位回調，如果調整期維持較長時 間，都會令轉按、止賺等部署難以實行，買家對此宜有心理準備。

原文刊於經濟日報網站2016年3月9日
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